原创/夏少文    编辑/爱是寂寞的风

笔者曾经在《人流——商业地产成败的决定性因素》一文中对商业地产外部人流进行过分析,但是没有提及商业地产的室内人流系统的规划,相对于外部人流而言,室内人流的有效规划可以在一定程度上提升商铺的租售价格和室内的有效人流平方为商场带来更大的效益。
　　总的说,商业地产的人流规划不能简单等同于百货商场,因为大多数商业地产需要出售独立产权商铺来使资金迅速回收,在这种前提下,人流系统的规划设计就在很大的程度上要服从于商铺的规划设计并且最大限度的提升商铺的租金,所以本文有部分内容将商铺和人流捆绑探讨。

　　我们认为商业地产的室内的人流系统的规划必须要满足以下三个方面的因素：⑴物理因素;⑵租金因素;⑶顾客生理、心理因素;

　　一、物理因素：符合商场建筑本身结构

　　要求人流系统要根据建筑物本身的物理因素：楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。因为这是建筑工程的范畴,我们在这里一笔带过。

　　二、租金因素：提升有效人流平方到达率、拉动商铺租金

　　1、为了提高更多的商铺租金,人流动线设计以直线为主,根据经验,在人流视野范围内的商铺,具有高租金的价值,这与次级过道的铺面比主要过道铺面价格低的道理基本类似。但是在直线的人流动线中,可以规划几个类似于小中厅的前凸或后凹形式,以提升局部商铺的租金,见示意图一。

　　2、为了有效拉动次级通道商铺的人流率,可将收银台、卫生间 、楼层休息区等部分规律分布在次级通道,以拉升次级通道的人流光顾率,在同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。

　　3、如果商场面积过大,必须存在若干主次通道,那么除了设立若干通道间的正度经纬连接①,还应该将商铺前后都设立入口,方便顾客快捷的往返于前后通道,有效的缓解了人流的拥堵,提升人流平均到达率。

　　4、人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构,这种结构可以增加商场的通透感,最大化的增加顾客视线内的商铺数量,提高顾客的商铺到达率。

　　5、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计,以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

　　6、主力店对顾客的吸引力无疑是相当大的,如果将其设在入口附近,将损失后边的人流到达率,损失商铺的出卒价值,但是将主力店放置在商场的中后端,在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的租金收益。

　　7、在多层建筑结构的商场,最理想的人流拉动策略是,将主力店设在高层。以3层的商场为例,主力店设在3层,一线品牌专卖店和散铺分布在一、二层,那么到主力店购物的人在上下时会顺道光顾一二层的商铺,到一线品牌专卖店的人流同样会光临散设在其间的散铺,这样人流的良性循环可以在最大程度的提升商铺的租价。但是一般情况下,主力店会要求选择最好的商铺,这就需要开发商（运营商）和主力店的协调、把握了。

　　三、顾客生理、心理因素：缓解顾客购物疲乏感和不适感

　　1、每层楼的人流过道数量,一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线,可以使消费者更加轻松的行进,而不会产生晕头转向,不知身在何处的感觉,丧失了再次光顾的情绪。

　　2、店铺要采用玻璃墙体,以增加商场的通透感,使顾客不产生压抑感和不适,可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。

　　3、在中厅小广场设立休息区域,对不同的顾客进行分流,同样,顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。

　　4、应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识,方便顾客辨认,避免了消费者认为商场象迷宫难逛,而产生下次不会再来的想法。

　　名词链结：

　　①正度经纬连接：以商场朝向为标准坐标方向的通道连接,平行于商场门面朝向为正度纬线,与商场门面平行线成90度的为正度经线。这种区域连接通道优点在于可以使顾客准确的知道自己所处位置、方向。