中国房地产报

世界的上海，世界级房价。就在“昨天”，上海楼市一路飚升，“牛市不言顶”成了上海楼市的代名词。随着宏观调控的大势，“楼市调控伤及自住需求”、“宏观调控已经到位”等说法也涌现出来。上海房地产市场会怎样走？应该怎样走？“金九银十”能否再续辉煌？

据不完全估计，今年上海住宅竣工量大约3000万平方米，而需求大约不到2000万平方米，一手住宅的供大于求十分明显。根据上海网上房产网的统计显示：截至2005年9月23日，可售房源208816套，以每日500套计算，需要14个月才能消化掉(事实上在金九银十过后很难维持这个数字)，同时大量的供应正源源而来，加上二手住宅的抛盘汹涌，供需不均衡更加明显，大量住宅囤积于流通领域，房价向下调整的空间被打开。“金九银十”是传统的住宅销售旺季，各方均祈望在传统销售旺季和房价向下松动的双重作用下，楼市“触底反弹”，可是据统计，虽然上海9月份住宅成交量环比8月份上升50%左右，但与去年同比还是萎缩了50%左右。房地产“高位放量”到“高位缩量下行”，经验表明，至少阶段性顶部特征明显。

过去几年，上海每年要动迁10万户居民，大约创造800万到1000万平方米的住宅需求，由于大量的集中和前置消费，透支了未来，随着旧区改造等刚性需求的日趋减少，加上购买者的日益理性，住宅消费断层现象显现。不久前中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中指出，2004年上海二手商品房交易中次新房的比例达到了46.6%，如若加上出租和尚未出售的次新房，投机和投资的比例要远远超过统计数据。另外，土地和住宅供应并未减少，两个“1000万”工程对房价也有心理冲击，潜在供需矛盾加剧。

当前开发商的资金70%以上来自于银行的开发贷款、消费者的首付款和银行的个人按揭贷款，由于受到房价下调和销售速度缓慢的双重挤压，年关将至，大量中小企业的资金流会发生困难，房价松动的广度和深度很可能延伸。

中国人民银行上海分行统计资料显示，2004年上海中资金融机构人民币自营性房贷累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增额占中长贷款增量的48%；2005年1～2月，上海商业银行房地产贷款的增速更猛，房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款的比例高达87.7%,其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元，房贷竟占到新增贷款近9成，风险进一步积聚。

房地产的非理性火爆，会造成煤电油运、土地资源、生态环境及钢铁、水泥、电解铝的紧张，并促使固定资产投资的高位运行。粗放的生产方式和不科学的增长观，将会扭曲资本效率和房地产价格，制约产业结构的升级调整和社会经济的可持续发展。中央政府以科学发展观为统领，继续实施宏观调控的决心和信心是相当明确的。况且我们的利率还是负的，税收既很低又不全，“遏制投机，抑制投资”的概念尚不明晰且无细则，开发商和个人的信用征信系统尚未完善和联网，房地产调控还有空间和余地。笔者认为，其实2003年、2004年都有房价软着陆的机会，可惜都被错过了，失去了最佳的调控时机。相反，如若我们这次房地产调控在目标未达成时嘎然而止，那么，“疾在腠理，不治恐将深”，房地产乃至整个国民经济的风险将可能越来越大，很可能不着陆或最终硬着陆，因此，宏观调控不能半途而废。

笔者认为上海房地产“金九银十”难续辉煌，虽然房价还会呈现胶着状态相持一段时间，但再下一个台阶是可以预见的。房价相对于近两年来说仅初现松动迹象，此轮调控远没有到功成身退之时，只有遏制大起，才能避免大落，这是规律。