在美国哥伦比亚大学上学时，Laven教授用美国的人口统计学案例告诉我们，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的;而办公与商业则是根据第一、第二产业的就业人员向第三产业转移的速度决定的。

当一个国家的人口结构集中于20—40岁的突出年龄段，则住房的需求必然高速增长。这里并不分城市与农村，因为国家必须保证公民的基本居住权利。因此不管住房是用什么方式提供，不管住房使用什么方式提供都要有适量的住房供给。只有居住的标准是根据国家经济发展阶段决定的，但成套住房的数量要能满足最基本的人口与家庭增长的需求。

那么中国现阶段的人口结构现状如何呢？（部分资料来自于《走出神话》一书。）

1970年之前接近于金字塔形。1975年实行严格的计划生育之前是一个婴儿潮的时代。1975年8亿多总人口中0—14岁的儿童为3.66亿人，超过了总人口数量的40%。1975年之后开始下降，但2003年这个年龄段的总人口仍有3亿左右。

图1（左图）：1970年中国人口结构

图2（右图）：2000年中国人口结构

资料来源：联合国人口署。

 

2000年之后的金字塔更接近于柱状，而且基座在缩小，而中间的凸出部分就是那些在婴儿潮时代出生，现在处于在而立之年的人。20—30岁年龄组的人口高度集中。

在继续发展的过程中，可以看出直到2020年之后20岁以下结婚生子的人口结构才开始缩减，其中仍有一段90年代初的人口高峰波。

 

图3（左图）：2020年中国人口结构

图4（右图）：2030年中国人口结构

资料来源：联合国人口署。

 

明显的下降趋势则在2030年之后。

同时从人口结构随时间推移的变迁中也可以看出，人口寿命的延长并不能在2030年之前形成大量的住房遗产继承，在老龄人口不断增加的同时新增人口组成的家庭仍需要大量的住房。

 

图5：中国人口结构变化（绝对数）

 

家庭分裂的速度不但与人口数量和年龄结构相关，同时与抚养率相关，这里包括：“儿童抚养率”、“老人抚养率”和“总抚养率”。

由于出生率在1975年之后下降，因此中国儿童的抚养率在逐年的降低过程中，而老人的抚养率并没有相应的提高，使总的抚养率从1975年的0.83下降到1990年的0.54，并进一步下降至今天的0.47，并形成了2000—2020年期间的抚养率最低、家庭支付能力最强的黄金发展阶段。

 

图6：中国的人口抚养率——目前正处于“黄金时代”

同时由于传统的福利分房在中国形成了年龄组越高拥有私产权的住房率越高的特殊现象。

这种现象的反向则是年龄组越低则购买商品房的比例越高。

 

表：2005年不同年龄段户主的城镇家庭拥有的自有住房比重（单位：%）

 

资料来源：国家统计局、REICO数据库。

 

但传统的福利分房虽然让高年龄段的家庭拥有房改房和私有住房的比例最高，但这些住房的面积较小、条件较差，已不适于多代人共同居住，就形成了多代人共同改善住房需求与居住质量提高的欲望与能力。父母的“代际帮助”在解决子女的住房问题同时也让自己的住房条件得到了改善。

国家统计局的调查反映，1980年以前建设的住宅户均面积为57平方米。1991—1995年间建设的住宅户均面积为79.1平方米。1996—2000年建设的住宅户均为94.3平方米。全国城镇共有成套住房1.29亿套，其中1亿套的单元房占城镇全部家庭的80%，户均面积在76平方米左右，9500多万套的二、三居室，占全部家庭的74%，户均面积低于80平方米，因此加速了家庭分裂的速度。

由人口年龄结构决定，2002—2004年每年登记结婚的数字从786万对、811.4万对上升到867.2万对（离婚为117.7万对、133万对和166.5万对）。人口从2005年的56650万人上升58916万人。市场化率不断提高的同时城镇新增家庭数也在不断增加，1999年新增为681.5万个家庭，2003年新增为713.6万个家庭，2006年新增为890万个家庭。这种迅速增长的家庭分裂速度恰恰与我国现阶段的人口结构和人口红利成正比。

而我国现有商品房市场化的供给量却远远跟不上城镇家庭的分裂速度，全部商品房住宅1999年为194.6万套，2003年为302万套，2006年约380万套，仅为新增家庭户数的28.56%、42.33%和43%。近几年每年接近上千万的高考生都将是几年后的新增家庭后备军（今年考生950万人，尚未计入未参加高考的适龄人口数）。尽管建设部不得已强制的推行70%建设90平方米小户型住房的政策以试图在同等的土地和同等的竣工面积上生产出更多的住房套数，但这种商品房供给始终低于城市家庭增长的现状仍将持续很长时间。

在土地紧缩、严格控制房地产投资规模的管制之下，商品房的供给很难在未来的十多年中扭转供求之间不平衡的局面。

中国的经济始终保持着高速的增长，人均收入和社会保障也在改善与加强中，必然形成近几年人们会充分利用人口红利的黄金时代购房，以充分的改善相对稳定的住房条件。等到人口结构与家庭抚养率发生重大变化时，这种需求的增长趋势才可能减缓，城市化率的速度才会减缓，而这还要经历一个十多年的周期。

尽管社会上不断的有人叫喊着房地产市场有泡沫;尽管不断的有人在预言这种泡沫会在几年后破裂;尽管政府在不断的调控市场、平抑房价;尽管有许多人对房价的增长不满;尽管有许多人在大骂开发商的“黑心”价;尽管市场中确实有不规范的开发行为和不遵守市场规则的违规行为;尽管市场中确实有一些以住房为投资对象的行为;尽管已购住房中存在偶尔居住或购而不住的空闲;尽管许多家庭已无法承受房价的上涨，但一个家庭无法回避和只能面对的现实是中国的现有人口决定着在相当一段时期内，可能至少十五至二十年才能出现的结构性变化。

中国的未来住房政策必须依据现存的人口结构为基础，这些住房的需求可以由现行的市场中的商品房解决一部分，但绝不是全部。可以依赖于政府的社会保障解决一部分，但还是有缺口，而这个缺口则要打破现行的管制办法才可能发挥市场的金融优势和民间的投资优势来弥补。

不管用什么方式都必须按1948年《国际人权宣言》、1995年联合国《经济、社会、文化权利国际协议》、1996年联合国《伊斯坦布尔人居宣言》中明确提出的“要全面逐步实现国际法律文件提出的人人享有适当住房的权利”的要求，提供中国现有人口结构所必须的足够数量的住房。

只有充分的认识我国未来人口结构的变化趋势，才能预测今后几年可能出现的矛盾，做出正确的科学决策，减少一些只看眼前的失误，增加一些理性的分析，制定出可持续发展的长期政策，为建立和谐小康社会多干一些实事。

政策是可以改变的，但中国人口结构的现状是无法改变的。

当城市打开了户籍管制的大门之后，这种人口结构会形成更具冲击力的一股洪流。今天就应为应对今后的变化而做出努力了！

<感谢乔纳森·安德森的资料与分析>