[来源]: 长沙市房产信息中心、房地产发展研究中心

长沙市“城房指数”的编制和分析研究

长沙市房产信息中心、房地产发展研究中心

　　一、“城房指数”介绍

　　（一）“城房指数”简介

　　“城房指数”是由建设部主持编制的全国性房地产价格指数，计划覆盖全国范围内的四十个大中城市。“城房指数”以各城市房地产主管部门建立的房地产市场预警预报信息系统中记录的房地产交易信息为数据基础，采用满足同质可比要求的特征价格指数方法，计划按月度发布全国、地区、城市层面的房地产价格指数，作为政府主管部门宏观调控和管理的决策依据，以及各种市场主体进行市场分析的参考工具。同时，各城市还可通过增加子市场、重点楼盘等细分指数，加强对细分市场的深入分析能力，并形成完整的“城房指数”体系。

　　“城房指数”目前在物业类型上仅包括完全市场化的新建商品住宅，经济适用房、单位自建房、两限两竞房、拆迁安置房、单位集资房等均暂不包括。

　　（二）“城房指数”编制方法概要

　　“城房指数”采用的是房地产价格指数编制方法中的特征价格法。特征价格法的核心思路是：把异质性的住宅分解为众多同质性的特征，以一簇最具典型性的住宅特征组合成为市场中最具代表性的、同质化的标准住宅；在大样本量交易数据的支持下，利用多元线性回归形式的特征价格模型求解该标准住宅在各期的价格值并指数化，从而以标准住宅的价格变化来代表和反映市场价格的整体走势。因此，特征价格法能够在同质可比的基础上，综合考察供求关系等市场因素决定的价格变动，而消除住宅物理特征、区位特征的影响和干扰。

　　二．长沙市“城房指数”体系

　　长沙市房产信息中心按照建设部的统一要求，正在本市开展“城房指数”的编制和分析工作。为了更加详细和系统的反映长沙市住宅市场价格变化趋势，长沙市“城房指数”将由总体市场指数和子市场指数构成。其中，子市场指数是指将长沙市住宅市场按一定的标准划分为若干子市场后，针对每一子市场发布的指数。两类指数相结合，能够更好的的反映市场价格情况，更好的为市场分析服务。

　　长沙市房产信息中心根据本市的实际情况和市场分析需要，按照面积、区域和板块来划分本市子市场。

　　1．按面积划分

　　长沙市拟按户型面积60（含）㎡以下、60~90（含）㎡、90~120（含）㎡、120~144（含）㎡、144㎡以上等面积区间划分子市场，以揭示出不同户型面积商品住宅市场价格变化趋势。

　　2．按区域划分

　　长沙市拟按中心城区、中心城区与二环之间区域、二环与三环之间区域、三环以外等区域划分子市场，以揭示长沙市目前不同区域房地产市场价格变化情况。

　　3．按板块划分

　　长沙市拟按东城板块、新南城板块、河西板块、北城板块、中心板块、星沙板块等板块划分子市场，以揭示不同板块房地产市场价格变化情况。

　　三．长沙市“城房指数”编制

　　（一）“城房指数”主要参数设定

　　1．周期

　　长沙市“城房指数”采用日历月为更新周期。

　　2．基期

　　长沙市“城房指数”以2006年1月为基期。

　　3．价格

　　长沙市“城房指数”所指的价格是指按建筑面积计价的单位面积价格。

　　（二）城房指数的编制范围

　　1．时间范围

　　长沙市“城房指数”的时间覆盖范围自2005年1月起。

　　2．物业类型

　　现阶段，长沙市“城房指数”计算的物业类型仅限于商品住宅。

　　3．地域范围

　　长沙市“城房指数”覆盖的地域范围包括市区范围内的所有行政

　　区和市区范围外的重点城近郊区。

　　（三）软件平台

　　长沙市“城房指数”编制计算的全过程将基于Excel 2003和EViews 4实现。

　　（四）数据量

　　目前，长沙市“城房指数”计算到2007年3月，计算过程中导入数据量99376 条。

　　（五）建模与计算

　　1．基准期建模和基准期价格计算

　　（1）选定多个报告期（2006年1月至6月）作为基准期，建立基准期模型，并通过反复的多余变量检验、膨胀因子检验等方法确定模型的最合理形式。

　　（2）利用基准期模型和相应的标准住宅值，求取基准期内的同质价格值。

　　（3）模型形式

　　模型采用半对数形式，并考虑连续变量的平方形式。因变量为交易单价的自然对数形式。初始自变量包括：常数项、代表所在片区的各哑元变量（在各期都有交易的片区中选择交易量最大的一个片区作为默认片区变量）、代表装修水平的各哑元变量（选择出现次数最多的装修水平变量作为默认变量）、“销售状态”、各连续变量（销售持时、项目总建筑面积、地上总层数、所在楼层、单元建筑面积）及其平方形式、代表交易签约时间的各时间哑元变量（以Y0601为默认时间哑元变量）。为了避免自变量间的线形相关，各组哑元变量在引入模型时均省略一项，即默认变量不引入模型。

　　2．两期链式更新法进行价格序列更新

　　（1）利用扩展的两期链式方法，对基准期之后（2006年7月起）的同质价格值进行计算。对于每一个考察期（设为T期），分别在T期与T-1期，T期与T-2期，T期与T-3期样本的基础上，建立三个特征价格模型，分别求取T期同质价格与T-1期、T-2期、T-3期同质价格的比例关系，该比值可利用基准期模型求出。假如计算T期同质价格与T-1期同质价格比，只需将基准期模型中的所有时间哑元变量换成一个T期时间哑元变量，在T期和T-1期样本的基础上建模得到各个变量的系数。该比值就是以e为底，以时间哑元变量的系数为幂计算出来的结果。计算T期同质价格与T-2、T-3期同质价格的比值方法同上。

　　（2）将比例关系换算为对T期同质价格的估算值，并以三个估算值的几何平均值最终作为该期同质价格值。

　　（3）两期链式法计算公式

　　（4）对基准期之前（2006年1月之前）的同质价格值进行计算，方法与计算基准期之后的同质价格值类似，只需将对比期更换成T+1期、T+2期和T+3期即可。

　　3．指数化

　　以2006年1月的同质价格作为基期，其指数值定为100。

　　其他各月的指数值为：

　　四．长沙市“城房指数”分析

　　（一）总体市场城房指数分析

　　1．样本数据情况

　　在计算总体市场城房指数时，导入的99376条数据全部参与建模计算。

　　2．计算结果

　　“均价比值”为平均价格的比值，同样以2006年1月为基期，用当月的平均价格与2006年1月的平均价格相比，下同。

　　3．走势对比图

　　4．总体市场城房指数与均价比值对比分析

　　从计算结果来看， 05年城房指数平均每月增长1.14点，在12月份达到最大为98.87点，2月份最小为85.21点，其振幅为13.66点。06年城房指数平均每月增长0.91点，在12月份达到最大为110.00点，3月份最小为94.96点，其振幅为15.04点。05年均价比值平均每月增长1.31点，12月份达到最大为97.39点，1月份最小为82.94点，其振幅为14.44点。06年均价比值平均每月增长0.85点，12月份最大为109.37点，3月份最小为84.69点，其振幅为24.68点。

　　对比城房指数与均价比值走势曲线，二者的走势基本一致，但存在以下差异性：05年城房指数比均价比值的平均每月涨幅低0.17点，最大值高1.48点，最小值高2.27点，振幅低0.78点。3月、8月城房指数上升，均价比值下降；2月城房指数下降，均价比值上升。06年城房指数比均价比值的平均每月涨幅高0.06点，最大值高0.63点，最小值高10.27点，振幅低9.64点。6月城房指数上升，均价比值下降；3月份城房指数和均价比值均下降，但是均价比值下降速度明显要快。由此可见，城房指数的波动性明显减弱，所反映的惯性趋势更强。

　　5．总体市场城房指数的基本特征

　　（1）近两年长沙市总体市场城房指数保持较稳定的增长趋势。05年度指数涨幅为12.59点，06年度指数涨幅为10.00点。

　　（2）连续两年指数的波峰在年底即12月，波谷在第一季度，分别为2月、3月，即春节后的第一个月。

　　（3）城房指数与简单的均价比值走势基本一致，但前者更平滑，反映的惯性趋势更准确，后者受单月成交量及楼盘的个性化和区位影响较大，波动性大。

　　（二）子市场城房指数分析

　　1．面积子市场城房指数分析

　　（1）样本数据情况

　　在计算面积子市场城房指数时，60（含）平方米以下子市场参与建模计算的样本数据12908条；60-90（含）平方米子市场参与建模计算的样本数据13516条；90-120（含）平方米子市场参与建模计算的样本数据20763条；120-144（含）平方米子市场参与建模计算的样本数据29023条；144平米以上子市场参与建模计算的样本数据23166条。

　　（3）走势对比图

　　◆面积子市场与总体市场城房指数走势对比图

　　◆面积子市场城房指数与均价比值走势对比图

　　（4）面积子市场城房指数分析

　　◆与总体市场城房指数对比分析

　　面积子市场中，城房指数变化情况如表一。05年60-90平方米子市场平均每月涨幅和振幅都最大，分别为1.57点、19.18点；60平方米以下子市场平均每月涨幅最小为0.46点，120-144平方米子市场振幅最小为11.51点。06年60-90平方米子市场平均每月涨幅和振幅仍然最大，分别为1.63点、18.57点；144平方米以上子市场平均每月涨幅最小为0.22点，60平方米以下子市场振幅最小为10.11点。

　　结合表一以及面积子市场与总体市场城房指数走势对比图可知， 90-120平方米、120-144平方米两个子市场城房指数的走势与总体市场吻合性最强，表明它们对总体市场的影响最大，而60平方米以下、60-90平方米、144平方米以上三个子市场与总体市场偏离程度较大，对总体市场的影响较小。

　　◆与均价比值对比分析

　　面积子市场中，均价比值的变化情况如表二。每个面积子市场均价比值振幅都比城房指数振幅大， 144平方米以上子市场06年均价比值振幅是城房指数振幅的3倍以上，振幅差最大。除60平方米以下、60-90平方米两个子市场06年其城房指数比均价比值的平均每月涨幅大外，面积子市场05年、06年其城房指数比均价比值的平均每月涨幅都要小。因此，单纯地用均价比值变化情况来分析市场价格变化情况具有明显的缺陷，易受单月成交量、楼盘的个性化和区位影响，造成市场消费心态的不稳定。

　　2．区域子市场城房指数分析

　　（1）样本数据情况

　　在计算区域子市场城房指数时，中心城区子市场参与建模计算的样本数据10295条；中心城区与二环之间区域子市场参与建模计算的样本数据52907条；二环与三环之间区域子市场参与建模计算的样本数据35988条；三环以外区域的样本数据有186条，因其样本数据量不满足建模计算的最低月交易量要求，无法计算其城房指数。

　　（2）计算结果

　　（3）走势对比图

　　◆区域子市场与总体市场城房指数走势对比图

　　◆区域子市场城房指数与均价比值走势对比图

　　（4）区域子市场城房指数分析

　　◆与总体市场城房指数对比分析

　　在区域子市场中，城房指数的变动情况如表三。05年三环以内子市场城房指数平均每月涨幅和振幅都最大，分别为1.99点、21.92点；中心城区子市场平均每月涨幅和振幅都最小，分别为0.17点、10.34点。06年三环以内子市场城房指数平均每月涨幅和振幅仍然最大，分别为1.46点、18.69点，二环以内子市场平均每月涨幅和振幅都最小，分别为0.75点、12.65点。结合表三以及区域子市场与总体市场的城房指数走势对比图可知，二环以内子市场城房指数的走势与总体市场吻合性最强，表明它对总体市场的影响最大。

　　◆与均价比值对比分析

　　在区域子市场中，均价比值的变化情况如表四。每个区域子市场均价比值振幅都比城房指数振幅大， 中心城区子市场06年均价比值振幅约为城房指数振幅的2倍，振幅差最大。除三环以内子市场06年其城房指数比均价比值的平均每月涨幅大外，区域子市场05年、06年其城房指数比均价比值的平均每月涨幅都要小，中心城区子市场06年均价比值平均每月涨幅是城房指数的2倍以上，月均涨幅差最大。由此进一步验证了用均价的变化情况来分析市场价格变化趋势的局限性。

　　3．板块子市场城房指数分析

　　（1）样本数据情况

　　在计算板块子市场城房指数时，东城板块子市场参与建模计算的样本数据14008条；新南城板块子市场参与建模计算的样本数据18313条；河西板块子市场参与建模计算的样本数据18479条；北城板块子市场参与建模计算的样本数据9399条；中心板块子市场参与建模计算的样本数据37452条；星沙板块的样本数据有1725条，因其样本数据量不满足建模计算的最低月交易量要求，无法计算其城房指数。

　　（2）计算结果

　　（3）走势对比图

　　◆板块子市场与总体市场城房指数走势对比图

　　（4）板块子市场城房指数分析

　　◆与总体市场城房指数对比分析

　　在板块子市场中，城房指数的变动情况如表五。05年新南城板块子市场城房指数平均每月涨幅最大为1.88点，东城板块子市场振幅最大为33.10点；中心板块子市场平均每月涨幅和振幅都最小，分别为0.26点、7.34点。06年北城板块子市场城房指数平均每月涨幅和振幅都最大，分别为1.91点、24.61点；中心板块子市场平均每月涨幅和振幅仍然最小，分别为0.48点、10.40点。结合表五以及板块子市场与总体市场的城房指数走势对比图可知，河西板块、中心板块两个子市场城房指数的走势与总体市场吻合性较好，表明它们对总体市场的影响较大。

　　◆与均价比值对比分析

　　板块子市场中，均价比值的变化情况如表六。每个板块子市场均价比值振幅都比城房指数振幅大，除05年河西板块和北城板块子市场、06年新南城板块子市场其城房指数比均价比值平均每月涨幅大外，板块子市场05年、06年其城房指数比均价比值的平均每月涨幅都要小。其中，东城板块子市场06年均价比值振幅约为城房指数振幅的3倍，平均每月涨幅为城房指数的2倍以上，振幅差和月均涨幅差都最大。由此更进一步证明用城房指数的变化情况来分析市场价格走势的优越性。

　　五．分析结论

　　(一)从住宅总体市场城房指数与均价比值计算结果的比较来看，城房指数走势与均价比值走势基本一致。但是，由于城房指数走势显示的是同质价格走势，消除了楼盘区位、档次、户型等的差异，其曲线走势更加平缓，上下波动的振幅明显减小，受个性化楼盘的影响很小，能较为客观地反映我市住宅总体市场的真实价格情况。在"城房指数"出现明显波动的时候，能有助于市场分析人员及时发现市场的特殊情况，提升对市场把握的敏感度。

　　(二)从住宅面积子市场城房指数的计算结果来看，90-120平方米、120-144平方米两个子市场与总体市场的吻合性较好，对总体市场的影响较大。60-90平方米子市场平均每月涨幅和振幅连续两年都最大，05年平均每月涨幅和振幅最小的分别为60平方米以下子市场、120-144平方米子市场，06年平均每月涨幅和振幅最小的分别为144平方米以上子市场、60平方米以下子市场。

　　(三)从住宅区域子市场城房指数的计算结果来看，二环以内子市场与总体市场的吻合性最好，对总体市场的影响最大。三环以内子市场城房指数平均每月涨幅和振幅连续两年都最大，05年中心城区子市场城房指数平均每月涨幅和振幅都最小，06年二环以内子市场城房指数平均每月涨幅和振幅都最小。

　　(四)从住宅板块子市场城房指数的计算结果来看，河西板块、中心板块两个子市场与总体市场的吻合性较好，对总体市场的影响较大。05年城房指数平均每月涨幅和振幅最大的分别为新南城板块子市场、东城板块子市场，06年北城板块子市场城房指数平均每月涨幅和振幅都最大，中心板块子市场平均每月涨幅和振幅连续两年都最小。

　　总的来说，长沙市"城房指数"的编制能更加准确反映房价的真实走势, 为我市房地产市场的研究和分析提供了更可靠的分析工具，有利于行业发展趋势的准确把握。由于我局在此之前就建立了时间周期长、维度广的楼盘表，几年来信息系统建设的基础性工作为"城房指数"的研究编制提供了良好的条件，使得我市"城房指数"的编制结果更加准确，更能反映我市房价的真实走势。建议今后房地产市场预警预报分析指标体系以"城房指数"为主要的监测指标，并周期性进行整体发布，对我市房地产市场价格情况进行动态监控，进一步发挥长沙市房地产市场预警预报信息系统的指导和监测作用，为房地产业的持续、健康稳定发展保驾护航。