二手商品房挂牌量大幅上涨，需求量也呈增加趋势，但却出现了成交量下降的奇怪现象，背后原因令人深思。

    在整个高档住宅遇冷的情况下，二手商品房受股市影响表现出奇特的现象，一方面二手商品房挂牌量和市场需求在不断增加，另一方面却是成交量大幅下降，为何成交量与挂牌量和需求量背道而驰？

供需错位

    二手商品房挂牌量大幅上涨，但各种户型放量的比例却不一致，大户型涨幅远高于小户型涨幅。

    “链家地产”统计数据显示，2007年1月—5月，京城11区县10000元（含）/平方米以上的二手房，其中90平方米（含）以下、90—120平方米（含）、120平方米以上的房源挂牌量同比上涨29%、17%、37%。然而，《楼市》记者采访各大经纪公司时发现，买房人的需求主要集中在90—120平方米的二手房，90平方米以下和120平方米以上的二手房需求涨幅缓慢。“这就导致二手房供需之间出现巨大差距，卖家卖不出，买家买不到。”链家地产一分店的负责人告诉记者，即使想买房的消费者很多，由于买不到合适的房子只能空手而归，最终难以体现在成交量的增长上。

    北京中原三级市场研究部调查也显示，总体来讲北京市4月份二手房买卖成交量比3月相比下降了9.2%，其中降幅较大的几个区域是宣武区下降36.8%，丰台区下降34.5%，海淀区下降17.9%，朝阳区下降了7.2%。

买家观望心态日趋严重

    随着股市的持续上涨，越来越多的人预警股市风险，认为将有部分资金从股市回归楼市，给二手房市场带来了强劲需求。但是，目前这种资金回流的预期还没有立即转变为现实。而对于急于变现房产的人来说是不愿多等一天的，一方面，房产投资收益下降，另一方面他们急着追涨股市，因此纷纷挂牌上市。

    “这也就是说，虽然不少人想买二手房，但是出于种种原因，他们并不着急，可以等；而卖房的人却很着急，导致房源越来越多，加剧买房人的观望心理，这也是成交下降的重要原因。”21世纪不动产负责人分析道。

买卖双方心理价差拉大

    “二手房价目前已经处于高位，买卖双方心理价位的分歧在不断拉大。”21世纪不动产负责人表示，对于卖方来说，长时间的政策调控并没有起到预期效果，让他们显得“有恃无恐”，再加上奥运会、世博会、国民经济持续增长和人民币升值等对房地产市场的利好因素，因此卖方要价总是非常高，而且往往希望一口价，将税费等问题都转嫁到买家头上。

    据中大恒基相关负责人介绍，城里位置较好的一套140平方米左右的二手房，卖主开价一般都在200万左右，买家根本对这样的房不感兴趣，因此热点区域的高档二手楼盘处在较尴尬的位置，有价无市局面明显。

    而买家对二手房价的看法则不一样。不少买房人认为现在供应量增加，二手房房价可能会下降；还有人认为国家还会出台调控政策，房价终会下降。

    “双重因素的影响下，买卖双方对价格预期的分歧使得成交起来困难重重，这也是导致交易量下降的重要原因。”北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强表示，价格分歧之下，不少购房人选择了继续租房，不仅可以选择离上班地点近的地方，每月的负担也不会很重。

楼市  靳华 冷翠华