长沙市房地产发展研究中心

一、房产一级市场（商品房） 　　（一）累计供销量分析 　　1、商品房累计供应和销售总量分析 　　1-4月，全市商品房累计批准预售240.64万㎡，同比增长42.81%；其中住宅批准预售207.09万㎡，同比增长36.87%。 　　同期全市商品房累计销售300.57万㎡，同比增长41.41%；其中住宅销售269.22万㎡，同比增长38.67%，占商品房销售面积的比重为89.58%。 　　 　　从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比呈同步增长态势，房地产市场呈现供销两旺的良好势头。开福区、天心区、芙蓉区商品房批准预售面积同比增幅超过70%，仅河西商品房批准预售同比呈负增长；天心区、雨花区、岳麓区销售面积同比超过60%，仅开福区商品房销售同比呈负增长，预示着今年长沙房地产市场供应的重点由去年的河西区域向河东区域转移。 　　2、商品住宅供销对比 　　1-4月商品住宅累计供销比为0.80：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），开福区、天心区商品住宅供销比较大，供应量均超过销售量10%以上，销售仍有一定压力；雨花区、岳麓区、芙蓉区住宅销售较为强劲，主要是消化了大量去年以来批准预售的存量房。各区情况见下表： 　　 　　3、商品住宅与非住宅销售比例分析 　　1-4月全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为8.59：1。 　　（二）2007年4月纯商品房供销量分析 　　1、本月商品房供应量分析 　　 　　图1 长沙市各月商品房、住宅批准预售情况柱状图 　　4月份，全市商品房批准预售47.91万㎡、4795套，环比增长98.33%、126.82%；其中住宅批准预售36.83万㎡、3780套，环比增长103.33%、104.32%，占商品房的批准预售比重为76.87%、78.83%。 　　2、本月商品房销售量分析 　　 　　图2 长沙市各月商品房、住宅销售情况柱状图 　　4月份，全市商品房累计销售75.83万㎡、7142套，环比增长16.99%、12.33%；其中住宅销售68.22万㎡、6380套，环比增长20.84%、24.93%，占商品房的销售比重为89.96%、89.33%。 　　4月份全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为8.96：1。 　　3、商品住宅供销对比 　　4月份商品住宅供销比为0.54：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），供应量仅为销售量的一半，全市各区商品住宅供销比均小于1，表明当前我市商品房销售持续火爆，价量齐升，市场承受能力较强。 　　（三）纯商品房销售价格分析 　　1、商品房累计成交均价分析 　　 　　图3 长沙市商品房、住宅累计均价走势图 　　1-4月，全市商品房均价为3244元/㎡，同比上涨15.19%；其中，商品住宅平均售价为2998元/㎡，同比上涨20.32%；商品房非住宅平均售价为5226元/㎡，同比下降7.32%。 　　 　　图4 长沙市2007年1-4月份各区商品房、商品住宅销售均价柱形图 　　2、本月商品房均价分析 　　 　　图5 长沙市商品房、住宅单月均价走势图 　　4月份，全市商品房平均价格为3407元/㎡，环比上涨3.52%。其中，商品住宅平均价格为3146元/㎡，环比上涨2.41%。 　　 　　图6 长沙市2007年4月各区商品房、商品住宅销售均价柱形图 　　3、典型楼盘成交均价分析 　　1-4月典型住宅楼盘均价为3131元/㎡，同比上涨7.15%； 4月份典型住宅楼盘均价为3239元/㎡，环比上涨1.44%。 　　4、住宅价格指数变化分析 　　2007年1-4月总体市场城房住宅价格指数分别为107.63、110.82、114.67、111.88，与去年同期相比分别上涨7.63%、9.08%、20.75%、12.69%；1-4月累计上涨1.88点。从指数的中长期走势来看，去年十二月指数达到当年峰值110后，今年一月份有小幅回调，二、三月份呈现上扬，四月份环比回落2.79点。 　　 　　图7 2005年来城房住宅价格指数变化趋势图 　　从面积子市场价格指数来看，除144㎡以上面积段价格指数轻微下调外，今年以来其他各面积段价格指数均呈上扬趋势，特别是60㎡以下面积段价格指数增长最为明显，累计增幅为8.34点；大于144㎡面积段价格指数轻微下调，累计降幅0.50点。单从4月份来看，各面积子市场价格指数除120-144㎡面积段外，均有不同程度的回落。 　　 　　从区域子市场价格指数来看，1-4月中心城区住宅价格指数涨幅最大，累计涨幅为10.77点；二环与三环之间住宅价格指数略有下调，累计下跌2.14点；单从4月份来看，中心城区住宅价格指数上涨明显，环比上涨4.26点，而二环与三环之间的住宅价格指数大幅回落，环比下降了8.44点。一、二环之间的住宅价格指数连续二个月呈回落态势。 　　 　　从板块子市场指数来看，1-4月河西板块住宅价格指数涨幅最大，累计涨幅为8.91点；东城板块1-4月各月指数起伏较大，累计跌幅为7.68点。单从4月份来看，东城板块住宅价格指数大幅回落达11.11点，其它均有不同程度的上涨。 　　 　　综合来看，1-4月长沙总体市场城房住宅价格指数呈现曲折上扬趋势，特别是中心城区住宅价格指数涨幅最快；各面积户型中，60㎡以下户型价格指数涨幅最大，是目前我市住宅价格上涨速度最快的产品。东城板块，二环、三环之间的楼盘价格指数4月份均出现大幅回落，是导致价格指数环比回落的主要原因。 　　5、非市场定价类住宅供销分析（含单位集资建房、定向开发和经济适用房） 　　1-4月全市非市场定价类住宅成交均价为1569元/㎡，同比回落0.61%，成交1672套，成交面积为17.36万㎡。4月全市非市场定价类住宅成交均价为1547元/㎡，环比回落0.9%，成交500套，成交面积为5.27万㎡。 　　（四）新建纯商品住房供求结构分析 　　1、累计套型结构分析 　　从各户型供销结构来看， 1-4月除60㎡以下的户型供大于求外，其余各户型均供小于求。90㎡以下中小户型供应占比为41.75%，比去年同期增长了13.96个百分点。今年以来商品住房供应结构开始明显改善，宏观调控政策的效果逐步明显。 　　 　　2、本月套型结构分析 　　从本月情况来看，4月除60-90㎡户型供大于求外，其余各户型均供不应求。90㎡以下中小户型供应占比59.66%，比上月增长13.28个百分点。表明自去年5月宏观调控政策出台后开发的新楼盘正逐步上市，正在明显地改变我市的住房供应结构。 　　 　　二、房产二级市场（二手房） 　　1、二手房累计交易总量分析 　　1-4月，全市二手房成交面积71万㎡，成交金额为14.92亿元，成交套数为5531套，与去年同期相比分别增长15.14%、16.87%和2.96%；其中住宅成交42.47万㎡，成交金额为7.05亿元，成交套数为4932套，与去年同期相比分别增长-5.85%、7.77%和-2.45%。 　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的59.82%、47.25%、89.17%。 　　2、二手房累计交易均价分析 　　1-4月全市二手房成交均价为2101元/㎡，同比上涨1.50%。其中，二手房住宅成交均价为1661元/㎡，与去年同期相比上涨14.46%；二手房非住宅成交均价为2756元/㎡，与去年同期相比下跌26.62%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。 　　3、本月二手房交易量分析 　　4月份二手房成交面积为19.53万㎡，成交套数为1822套，环比分别增长49.93%和61.10%。其中，二手住房成交面积为13.46万㎡，成交套数为1657套，环比分别增长36.82%和57.96%；二手房非住宅成交面积为6.07万㎡、165套，环比增长90.39%、101.22%。 　　4、本月交易均价分析 　　4月份，全市二手房平均价格为1959元/㎡，环比上涨11.41%。其中，二手住宅平均价格为1596元/㎡，环比下跌1.38%；二手房非住宅平均价格为2765元/㎡，环比上涨26.20%。 　　5、典型同质小区二手房交易价格分析 　　1-4月二手房典型小区同质价格均值为1435元/㎡，与去年同期比上涨2.56%，其中4月份价格均值环比下跌1.35%。 　　6、房产一、二级市场交易量对比分析 　　从成交面积上看， 1-4月份全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.23：1，比2006年全年比值增长1.06。 　　三、抵押情况统计分析 　　1-4月，全市共办理抵押登记手续26784起，抵押面积404.22万㎡，贷款金额86.72亿元，同比分别增长47.17%、25.01%和37.69%。其中，办理个人抵押登记手续26148起，抵押面积302.45万㎡，贷款金额56.08亿元，同比分别增长了48.22%、49.93%和75.41%。 　　1-4月，全市共办理在建工程抵押234起，同比增长5.88%；抵押面积175.78万㎡，同比增长108.59%；贷款金额29.73亿元，同比增长114.19%。 　　4月份，全市共办理抵押登记手续6796起，抵押面积103.75万㎡，贷款金额22.49亿元，环比分别增长18.09%、30.55%、33.39%。其中，办理个人抵押登记手续6671起，抵押面积76.82万㎡，贷款金额15.46亿元，环比分别增长了17.53%、20.63%、26.20%。 　　4月份，全市共办理在建工程抵押28起，环比减少22.22%；抵押面积23.5万㎡，环比减少41.70%；贷款金额6.43亿元，环比增长15.23%。 　　四、本期市场的基本特点 　　（一）4月份商品房批准预售、销售量环比均有一定幅度增长，但销售量大于供给量，供销不均衡，4月份消化了更多的之前已批准预售存量。 　　（二）1-4月份全市商品房累计均价为3244元/㎡，商品住宅累计均价为2998元/㎡，典型楼盘累计均价为3131元/㎡，较去年同期分别上涨了15.19%、20.32%、7.15%。 　　（三）4月份全市商品房均价为3407元/㎡，商品住宅均价为3146元/㎡，典型楼盘均价为3239元/㎡，环比分别上涨了3.52%、2.41%、1.44%。 　　（四）2007年四月城房住宅价格指数为111.88点，比上月回调2.79点，回落的主要原因是4月份东城板块楼盘，二环、三环之间区域楼盘住宅价格指数出现了大幅回落所致。 　　（五）中小户型供应所占总量的比例明显增加，受宏观调控政策实施影响，商品住宅供应结构已明显改善。 　　（六）1-4月二手房市场成交总量较去年同期有所增长，但房产一、二级市场规模差距却有所加大，说明受二手房税收新规影响，房产二级市场发展速度放缓。 　　（七）4月份，个人住房贷款继续保持较快增长，在建工程抵押贷款金额环比增长15%，金融信贷对房地产供需双方的支持力度较强，在一定程度上促进了房地产市场的持续繁荣。 　　长沙市房产信息中心、房地产发展研究中心 　　2007-5-3