注：1、本研究简报仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部资料，不得随意传阅。未经许可，不得公开发布。

　　2、本简报中涉及的商品房分类价格仅作参考使用，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计局公布的相关数据为准。

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1、商品房累计供应和销售总量分析

　　1-5月，全市商品房累计批准预售277.38万㎡，同比增长12.10%；其中住宅批准预售237.45万㎡，同比增长8.86%。

　　同期全市商品房累计销售345.60万㎡，同比增长37.39%；其中住宅销售312.06万㎡，同比增长36.29%，占商品房销售面积的比重为90.30%。

　　从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比继续呈同步增长态势， 但增幅相对于1-4月均有不同程度的下降：商品房、住宅批准预售同比增幅分别下降了30.71、28.01个百分点；销售同比增幅分别下降了4.02、2.38个百分点，这主要是由于今年5月供销量均相对有所下降所致（5月商品房、住宅供应量同比分别负增长53.45%、54.55%；销售量虽分别增长了15.50%、22.99%，但涨幅远低于1-4月涨幅）。

　　2、商品住宅供销对比

　　1-5月商品住宅累计供销比为0.76：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），较1-4月份下降0.04，连续二个月供少于销达20%以上，供销失衡现象比较明显。分区来看，仅开福区供大于销，其余各区均供小于销，特别是雨花区、累计供销差量达37%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。各区情况见下表：

　　3、商品住宅与非住宅销售比例分析

　　1-5月全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为9.30：1。

　　（二）2007年5月纯商品房供销量分析

　　1、本月商品房供应量分析

　　图1 长沙市各月商品房、住宅批准预售情况柱状图

　　5月份，全市商品房批准预售32.5万㎡、3062套，环比减少32.17%、36.14%；其中住宅批准预售26.12万㎡、2645套，环比减少29.07%、30.03%，占商品房的批准预售比重为80.37%、86.38%。

　　2、本月商品房销售量分析

　　图2 长沙市各月商品房、住宅销售情况柱状图

　　5月份，全市商品房累计销售38.17万㎡、3501套，环比减少49.67%、50.98%；其中住宅销售35.98万㎡、3206套，环比减少47.26%、49.75%，占商品房的销售比重为94.26%、91.57%。

　　5月份全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为16.43：1。

　　3、商品住宅供销对比

　　5月份商品住宅供销比为0.73：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积）。雨花区供应量为销售量的1.5倍，岳麓区供应量超过同期销售量的73%，一定程度上缓解了本市商品房供应较为吃紧状况；开福区、天心区、芙蓉区商品房供应量明显减少，特别是开福区，本月仅商品房非住宅批准预售900㎡，而住宅未批准预售，目前销售的基本为之前批准预售的存量商品房。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1、商品房累计成交均价分析

　　图3 长沙市商品房、住宅累计均价走势图

　　1-5月，全市商品房均价为3251元/㎡，同比上涨14.01%；其中，商品住宅平均售价为3012元/㎡，同比上涨18.91%；商品房非住宅平均售价为5309元/㎡，同比下降3.11%。

　　图4 长沙市2007年1-5月份各区商品房、商品住宅销售均价柱形图

　　2、本月商品房均价分析

　　图5 长沙市商品房、住宅单月均价走势图

　　5月份，全市商品房平均价格为3303元/㎡，环比下跌3.05%。其中，商品住宅平均价格为3109元/㎡，环比下跌1.18%。

　　图6 长沙市2007年5月各区商品房、商品住宅销售均价柱形图

　　3、商品房期、现房量、价分析

　　1-5月商品房期房、现房成交量分别为259.28万㎡、61.83万㎡，同比增长82.97%、-7.43%，期房占总量的80.74%；商品住宅期房、现房成交量分别为245.24万㎡、42.34万㎡，同比增长82.42%、-17.77%，期房占总量的85.28%。

　　1-5月商品房期房、现房均价分别为3310元/㎡、3006元/㎡，同比分别上涨11.15%、16.38%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3120元/㎡、2384元/㎡，同比分别上涨13.54%、20.95%。

　　5月商品房期房、现房成交量分别为31.00万㎡、7.18万㎡，环比减少50.17%、44.91%，期房占总量的81.19%；商品住宅期房、现房成交量分别为29.83万㎡、6.15万㎡，环比减少50.00%、29.97%，期房占总量的82.91%。

　　5月商品房期房、现房均价分别为3430元/㎡、2756元/㎡，环比分别上涨0.68%、-17.80%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3285元/㎡、2255元/㎡，环比分别上涨1.05%、-9.73%。

　　4、商品住宅成交价格指数变化分析

　　2007年5月总体市场商品住宅成交价格指数分别为111.09，与去年同期相比上涨9.27%；1-5月累计上涨1.09点。从指数的中长期走势来看，去年十二月指数达到当年峰值110后，今年一月份有小幅回调，三月份达到今年以来的最高峰，四、五月份连续二个月保持下降态势。

　　图7 2005年来商品住宅成交价格指数变化趋势图

　　从面积子市场价格指数来看，除144㎡以上面积段外，今年以来其他各面积段价格指数均呈上扬趋势，特别是60㎡以下面积段价格指数增长最为明显，累计增幅为12.11点；大于144㎡面积段价格指数有一定幅度下调，累计降幅3.97点。单从5月份来看，除60㎡以下和60-90㎡面积段价格指数有一定上升外，其余面积段价格指数均有不同程度的回落。

　　图8 面积子市场商品住宅成交价格指数走势

　　从区域子市场价格指数来看，1-5月中心城区和一、二环之间区域住宅价格指数涨幅较大，累计涨幅分别为3.09、5.24点；二环与三环之间区域住宅价格指数下跌较明显，累计下跌7.12点；单从5月份来看，中心城区住宅价格指数大幅回落，环比下跌7.68点，二环与三环之间的住宅价格指数环比也下降了4.98点。一、二环之间的住宅价格指数在连续两个月稍微回落后，5月指数有小幅上扬。

　　图9 区域子市场商品住宅成交价格指数走势

　　从板块子市场指数来看，1-5月河西板块住宅价格指数涨幅最大，累计涨幅为14.38点；东城板块价格指数下跌最为明显，累计下跌16.15点。单从5月份来看，东城板块住宅价格指数从上个月小幅回落后，本月继续下跌，环比下跌了8.47点。河西板块和北城板块价格指数增长较为明显，环比分别上涨了5.47、5.13点。

　　图10 板块子市场商品住宅成交价格指数走势

　　综合来看，1-5月长沙总体市场商品住宅成交价格指数呈现曲折上扬趋势，特别是60㎡以下小户型价格指数涨幅最大，是目前我市住宅价格上涨速度最快的产品。东城板块、中心城区的商品住宅成交价格指数5月份下降幅度较大，是导致价格指数环比回落的主要原因。

　　6、非市场定价类住宅供销分析（含单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1-5月全市非市场定价类住宅成交均价为1551元/㎡，同比回落1.59%，成交2273套，成交面积为24.21万㎡。5月全市非市场定价类住宅成交均价为1507元/㎡，环比回落2.58%，成交601套，成交面积为6.85万㎡。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析

　　1、累计套型结构分析

　　从各户型供销结构来看， 1-5月除60㎡以下的户型供大于求外，其余各户型均供小于求。90㎡以下中小户型供应占比为42.99%，比去年同期增长了25.82个百分点。今年以来中小户型商品住房供应比例明显增加，调控效果日益明显。

　　2、本月套型结构分析

　　从本月情况来看，5月60-90㎡户型供应继续放量，明显高于销售量，其余各户型均供不应求。90㎡以下中小户型供应占比50.96%，比上月减少了8.7个百分点，但供应量仍占总量的一半，且值得注意的是大于144㎡住宅供应比例明显减少，表明在“国六条”影响下，90㎡以下户型正日益成为市场供应的重点。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　1、二手房累计交易总量分析

　　1-5月，全市二手房成交面积84.97万㎡，成交金额为18.10亿元，成交套数为6746套，与去年同期相比分别增长10.29%、14.11%和0.67%；其中住宅成交52.46万㎡，成交金额为8.76亿元，成交套数为6092套，与去年同期相比分别增长-8.07%、0.50%和-3.68%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的61.74%、48.4%、90.31%。

　　2、二手房累计交易均价分析

　　1-5月全市二手房成交均价为2130元/㎡，同比上涨3.46%。其中，二手房住宅成交均价为1670元/㎡，同比上涨9.32%；二手房非住宅成交均价为2872元/㎡，同比下跌19.68%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

　　3、本月二手房交易量分析

　　5月份二手房成交面积为13.97万㎡，成交套数为1215套，环比分别减少28.46%和33.32%。其中，二手住房成交面积为9.99万㎡，成交套数为1160套，环比分别减少25.79%和29.99%；二手房非住宅成交面积为3.98万㎡、55套，环比减少34.39%、66.67%。

　　4、本月交易均价分析

　　5月份，全市二手房平均价格为2280元/㎡，环比上涨16.35%。其中，二手住宅平均价格为1710元/㎡，环比上涨7.13%；二手房非住宅平均价格为3708元/㎡，环比上涨34.14%。

　　5、典型同质小区二手房交易价格分析

　　1-5月二手房典型小区同质价格均值为1478元/㎡，与去年同期比上涨3.25%，其中5月份价格均值环比上涨3.05%。

　　6、房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 1-5月份全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.07：1，比2006年全年比值增长0.9。

　　三、抵押情况统计分析

　　1-5月，全市共办理抵押登记手续33249起，抵押面积493.19万㎡，贷款金额103.85亿元，同比分别增长54.18%、32.98%和46.89%。其中，办理个人抵押登记手续32533起，抵押面积374.78万㎡，贷款金额69.20亿元，同比分别增长了55.11%、57.22%和81.82%。

　　1-5月，全市共办理在建工程抵押266起，同比减少6.67%；抵押面积196.12万㎡，同比增长81.91%；贷款金额35.38亿元，同比增长82.84%。

　　5月份，全市共办理抵押登记手续6476起，抵押面积89.06万㎡，贷款金额17.17亿元，环比分别减少4.71%、14.16%、23.65%。其中，办理个人抵押登记手续6388起，抵押面积72.38万㎡，贷款金额13.15亿元，环比分别减少了4.24%、5.78%、14.94%。

　　5月份，全市共办理在建工程抵押32起，环比增加14.29%；抵押面积25.02万㎡，环比增加6.47%；贷款金额5.64亿元，环比减少12.29%。

　　四、本期市场的基本特点

　　（一）受去年宏观调控政策影响，自今年3月份开始，我市商品房供应明显减少，供销比例倒挂现象严重，后续供应脱节现象是否会持续，应引起相关部门足够的重视。

　　（二）1-5月份全市商品房累计均价为3251元/㎡，商品住宅累计均价为3012元/㎡，较去年同期分别上涨了14.01%、18.91%。

　　（三）5月份全市商品房均价为3303元/㎡，商品住宅均价为3109元/㎡，环比分别上涨了-3.05%、-1.18%，价格上涨的势头开始有所缓和。

　　（四）2007年5月商品住宅成交价格指数为111.09点，比上月回落0.79点，回落的主要原因是5月份东城板块、中心城区商品住宅成交价格指数出现了大幅回落所致，价格指数的回落进一步说明了价格持续上涨的势头得到了一定程度的抑制。

　　（五）1-5月全市商品房期房交易量增幅较大，同比增幅达80%以上，而现房交易量却有一定幅度下滑，表明目前长沙商品房交易以期房为主，且交易比重有进一步增大趋势；从期、现房价格涨幅来看，现房价格涨幅超过了期房。

　　（六）中小户型供应占总量的比例逐月增加，目前90㎡以下户型月供应量比例基本稳定在50%以上，并开始成为市场销售的主流产品。

　　（七）1-5月二手房市场成交面积较去年同期有所增长，但增幅仅为去年同期的一半，成交金额增幅仅为去年同期增幅的1/4弱，表明在今年税收调控后，二手房市场有所萎缩。

　　（八）5月份全市个人抵押登记起数、面积、贷款金额及在建工程抵押取得贷款金额环比均有不同程度的下降。

　　长沙市房产信息中心、房地产发展研究中心

　　2007-6-5