住宅业有两大特点：一是既有商业性买卖，又有消费性买卖；二是既有普通住宅，又有非普通住宅。根据这些特点，国家对房地产营业税的优惠政策作了调整。那么，个人销售或购买住宅到底要缴哪些税和费，如何计算，优惠政策又有哪些呢？
一、营业税
缴税方：房屋销售者
税率及计算：
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）对住房营业税作了新的规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房营业税的征收以两年为界定，具体如下：
购买并居住超过2年（含2年）：
普通住宅：免营业税；
非普通住宅：（销售收入－购入原价）×5％
购买并居住不足两年的：销售收入×5％
此外根据营业税额，房屋销售者还必须缴纳
1.城市维护建设税：
西安市区：营业税额×7％
西安县城或镇：营业税额×5％
西安其他地区：营业税额×1％
2.教育费附加：营业税额×3％
二、土地增值税
缴税方：房屋销售者
税率：依照土地增值率的不同，分别适用30％、40％、50％、60％不等的税率
优惠政策：
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。
2.对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
三、个人所得税
缴税方：房屋销售者
税率及计算：
（卖房价－房屋原值－交易过程中发生的税费）×20％
优惠政策：
1.出售自由住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购买的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
2.对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
四、契税
缴税方：房屋购买者
税率：成交价格×3％至5％
优惠政策：西安市个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
五、印花税
缴税方：房屋销售者、房屋购买者
税率：房屋交易合同总价×万分之五
(稿源：华商报)
(作者：牟凝慧 俞孟红)
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