今年以来，北京的买房人确实感受到了房价暴涨的滋味。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年7月，北京新建商品住房销售价格同比上涨11.6%，这是北京房价连续第17个月接近或超过两位数上涨。对北京城区（五环内）各主要楼盘的跟踪统计，去年8月以来，北京91%的楼盘，销售价格已经翻番。

  业内专家分析，目前北京商品房供求紧张的态势并没有改变；前两年土地供应偏紧和开发商惜售造成住房有效供给不足，而需求却日益旺盛，加之部分投资者买房后借奥运题材炒作，是造成北京房价暴涨的原因。

  供应指标下滑尚未扭转

  “北京房价暴涨有很多原因，但根源还是供求关系决定的。”京城一家房地产咨询机构的经理吴迪莱认为，前两年北京收紧土地供应，结果是商品房有效供给不足；而相应的住房保障体系却没有建立，强大的购房需求涌入市场，造成了供求关系的失衡。

  目前，北京市商品房供应量下滑的局面尚未扭转。今年上半年，北京市房地产开发投资增速放缓，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。由于市场供需结构矛盾突出，房屋销售价格指数仍然高位运行。

  北京市统计局公布的数据显示，上半年，北京住宅完成投资365.3亿元，比去年同期增长9.5%，增幅同比回落21.6个百分点。经济适用房住宅完成投资7.6亿元，下降59.3%。

  商品房施工面积小幅增长，但新开工面积继续下降。数据显示，年初以来，北京商品房施工面积稳步小幅增长，截至6月底，达到8390.1万平方米，比去年同期增长3.1%。其中，本年新开工面积970.8万平方米，下降25.8%，降幅比一季度缩小6.4个百分点。

  在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4712.6万平方米和627.2万平方米，比去年同期分别下降6.6%和21.9%。

  与供应下滑相对应的，则是价格上涨。7月初，从分环路看，四环路以内住宅期房均价已达到13696元/平方米，四至五环路为11439元/平方米，五至六环路为8006元/平方米，六环路以外为5385元/平方米。

  商品房“库存”消耗加速

  “房产，现在已经有很大的投资品属性了；因此，库存对未来价格的预期影响很大，就像有色金属的价格对库存量就相当敏感。如果这种商品没有库存了，那它肯定是无价的。”一位投资分析师称。

  在供给萎缩的情况下，商品房“库存”开始加速消化。去年以来，北京“新房可售房源”一直在下降。根据北京市房地产交易管理网统计的数据，截至8月22日，北京市共有9.31万套一手商品住宅尚未售出，这与去年同期11.43万套的可售房源量相比，减少了2.12万套，降幅高达18.5%。

  北京市房地产交易管理网每日统计的商品住宅可售房源，是市场供应量与每日成交量的差值，房源由住宅期房和住宅现房组成，其中多数为期房。数据显示，从今年6月中旬开始，北京一手商品住宅可售房源就一直徘徊在9.2万套上下，房源面积保持在1300多万平方米。而在去年的6月至8月期间，可售房源超过11万套，房源面积超过1600万平方米。无论是套数还是面积，今年同比下降的幅度都相当明显。

  记者发现，即使是在上半年的淡季，可售房源也同样呈现出走低态势。今年一季度，可售房源还维持在接近10万套以上的水平，但4月中旬就跌破了10万套，此后更是逐渐走低。

  市场分析人士认为，目前本市房地产市场的购买需求并未发生明显变化，存量消化的速度没有明显提高，但可售房源同比下降的幅度却接近20%，原因在于市场供应量萎缩明显。

  “土地供应的紧缺是住宅供应量持续萎缩的一个主要原因。”永同昌集团营销总监肖志刚认为，去年以来实际入市的地块较为稀少，相当数量的房地产开发企业甚至面临“地荒”的窘境。“为了防止企业运作的链条脱节，开发商不得不放慢手中存量土地的开发速度。这就使得土地市场供不应求的局面直接反映到了一手商品住宅市场”。

  肖志刚告诉记者，除了土地层面的原因，去年“90平方米占七成”调控政策后，一部分项目面临规划变更而推迟入市，也是今年市场供应走低的原因之一。再加上今年6、7、8月份出现了较为明显的成交小高潮，一定程度上加大了近期的存量消化，而新增供应仍然较少，因此近期的可售房源下降尤为明显。

  开发商“惜售”

  “由于在北京拿地日益困难，且成本也越来越高，所以现在手上有项目的开发商，都‘紧着卖’。”吴迪莱指出。她介绍，由于预期房价还会涨，所以目前开发商普遍存在“惜售”心理；而控制销售进度的办法基本上有两种，一是开盘高报价；二是延缓获取预售证。

  记者了解到，西五环附近的京汉旭城，原计划今年9月开盘三期；但在北京房价上涨的预期下，公司有关负责人表示，开盘时间要推迟到明年。

  相比2006年同期，开发商对获取项目预售证的积极性有明显减弱，新盘放量减少。根据中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计显示，7月份北京市建委共批准销售许可证49个，批准销售面积共计161.52万平米。同比2006年7月份，商品住宅获批个数减少12.5%，获批套数减少5.7%，获批销售面积减少16.1%。

  业内专家指出，开发商“惜售”直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，而价格越涨，开发商为追求高利润就越捂盘不卖，因此出现恶性循环。

　　人口红利助推需求增长

  北京常住人口的快速增长，带来了对住房需求的增长。北京市统计局的数据显示，近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25平方米计算，每年新增住宅需求达到1037.5万平方米。

  按照《北京住房建设规划(2006年-2010年)》，到2010年，北京城镇人口人均住房建筑面积将要达到30平方米左右。这意味着2006年后的4年内，北京人均居住面积还将提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500万常住人口计算，每年还需要新增建筑面积3750万平方米。而近两年，北京商品住房销售面积均维持在2000多万平方米左右。

  作为国际性大都市，北京对外来人口吸附能力之大毋庸置疑。因此，“北京住房的消费力不仅是北京的，而且是全国的，甚至是世界的”，房地产商的这一说法并非完全是忽悠。

  一位市场人士坦言，城市化助推了自住需求的扩张，而人们生活水平提高推动住房消费升级，也增加了他们的置业需求。此外，为了保值和投资而购房，也成为不少富裕人群的选择。

  北京市统计局副局长于秀琴指出，随着人口快速向城市流动，以及居民消费结构的升级，对住房产生了刚性需求。而借城市化和奥运投机炒作，想从楼市中牟利的“热钱”太多，更加剧了房源短缺。

中国证券报 林喆