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抵御通胀引发的思考与讨论
发布日期：2007-9-28 信息来源：湖南房产热线 |
三盅前几日的《通胀下，我们的钱适合流向哪里》一文，引发了一轮网友的讨论，其中，SOSO、里卡、镶玉楼主、小巴辣子、不跌一半不买房等网友都发表了各自的观点与见解，看得出，大家对于这个问题还是非常关注，且都有一定深度的思考的，三盅现将一些有价值且具有代表性和言论汇总一下，加上本人的回复发表如下，供更多的网友来讨论。。。
★ [搜飕]：我一直在想，房产在通胀来临时，会不会同步涨价，涨价意味着要有增量资金进入，通胀的时候，增量资金从哪里来？
★ [三盅]：事实上，房价的涨跌问题在恶性通胀到来之后已经不再遵循原来的价值体系了，我们只要了解这样一个事实即可，经过通胀的洗礼后，它依然可以恢复到原先的价值，而不会被通胀洗劫，这与黄金等工具类似，被用以抵御通胀之用，而工具本身仅仅是一个载体，它载着你原有的财富安然渡过了浩劫，这才是最重要的，通胀前你200万买房子，通胀后400万只能当200万来用，而房子值400万，你到时候卖了它得400万现金，你的购买力没有下降。。。
而从另一个极端的例子--存银行，可以很容易看出，通胀前后你的现金变化仅仅是增加了些利息，200万依然是200万，那时这200万只能当成100万元来用。。。
而房产之所以可以具有抵御通胀的作用，是因为它自身的影响力（对GDP的拉动与贡献），以及其受通胀影响而体现出来的价格敏感性，即便资金面匮乏，购买力普遍下降，成交量巨幅萎缩的情况，它依然可以保持高于其他产品涨幅的水平上行，此时你不可以说它的价格偏离了价值，因为通胀之下，全社会的价值体系全面崩溃，面临调整的需要，新的价值体系正在形成，比如以前2元一只玉米，以后将是4元。。。此时反过来用实物来衡量货币，货币显然已经贬值了。。。那么假如按照这种倍数关系来看那时的房价，原来200万的房子一定是超过400万价格的。。。
★ [小巴辣子]：举例解释一下我的说法：手上200万cash。。。1.入一套150万房子，一次性付款，留50万股市;2.入一套150万房子，50万首付，150万股市，100万贷款。
100万贷款利息就算是一年10% ，10万。一年的股市收益再苯也会有30% 吧。所以不明白为什么要一次性付款。
★ [三盅]：包括三盅在内，没有任何人说过“只有一次性付款买房才是抵御通胀的办法”，请仔细阅读原文。。。按你的例子，10万利息你是铁定要拿出来的，而30%的收益则是你空想出来的，这跟笨不笨没有关系，我身边非常聪明的人一年亏个30%的例子也有的，抵御通胀本来就是个被动防守的过程，请不要弄得那么激进，通过炒股来抵御通胀的例子向来不具有普适性和推广价值，至于说三盅为什么说一次性付款更好一些，那你就看上一帖即可。。。如果你觉得还是想不通，那三盅反倒觉得你意犹未尽了，还不够爽，所以给你支个更激进的招，150万你干脆也别股票、基金了，玩期货吧，如果还不过瘾，建议去澳门玩大轮盘吧，同样是搏收益嘛对不对，三盅同样丝毫不敢低估你在任何一项高风险事业中所体现出来的惊人才华。。。
★ [镶玉楼主]：路过这里，觉得lz说的很好，不过这段有失厚道。偶来帮忙几句，看看会不会是帮倒忙。
房子，在对付通胀的时候，具有比黄金更好的能力，因为其租金收益（或者是免除的租金支出）可以和生活必须开支保持一个相对稳定的比率。简单的说，25元/月工资时，10元就能住一个月，而2500元/月时，需要1000元，同样水准下大致不差，然后其总值基本保持不变。
而黄金钻石则是战乱时期的保命符，还需要通过套现才能体现其保值的一面，而一旦套现，则其相应部分会失去。
而股票基金之流，则是通货膨胀下必然的牺牲品。基本上，当通胀来临时，10元的股票不会自然成为100元，而多半跌回1元的。
这个，相信没有太大异议的。
关键是如何来判断是否需要一次性付款。
利率和投资回报率，是天平的两头。
投资回报包括房租收入和投资收入，成本方面就是还贷额。其中首付越高，意味着还贷额越低，风险越低，同时用于投资的资金更少，投资收入也更少。因此，（房租收入+投资收入）-还贷额，如果是正的话，应该选择贷款，否则，如果不能保证投资收入的话，就应该将资金投入到首付中，以减少因利率增加而带来的风险。
如果希望用投资来还贷款，这本身不错的，关键就看你用同样的钱能不能保证在20年内一直恒定的以超过房贷利率的速度保持增长，换句话说，哪怕是7.9%，只要房贷利率为8%，也是输，何况，一旦你达到9%，只要央行将利率提到9.1%，那也是输。
炒股吗，那么为了保证利息的产出，这笔本金是不能逐年减少的，也就是说，每年从股市中的产出还必须包括还贷的本金，我都不敢算了。更何况，就我所知，“每年都能保证股市赚20%，20年如一日”好像是太天才了，不会没有，可绝对属于稀世珍宝了。而一旦发生恶性通胀的话......
除此以外，我们还有多少途径来保值和对抗极可能来临的恶性通胀呢？
所以，所有有能力钱生钱的人士来说，首选贷款买房以保证自己的现金流;没有能力支付全额的人士，应尽可能少贷款，为什么一定要贷7成20年呢，3成，或者5年也是不错的，或者有多少钱买多少房。
每个人眼中的转折点是不一样的。我个人观点，8%的年利率就能使本息比达到一比一，或者说借1还2了，因此，我会在房贷利率达到8%以后选择全额付清，对于一般的工薪层来说，这应该是承受风险能力的上限了。
这只是最简单看法，真正影响我们决定的，将有非常多的因素，大到政府的决心、国际环境，小到每年的年终奖和邻居的素质，和最重要的你的投资实力。
★ [三盅]：感觉在这个问题上镶玉楼主的分析得很到位，但也并非100%认同，鉴于篇幅，三盅在这里求大同存小异。。。
★ [里卡]：先说一下，我从小学的政治经济学中，都说纸币必然的趋势就是贬值，也就是通货膨胀，怎么着现在宣传口径变成了CPI3% -5% 才算通胀出现的标准呢（http://news.hexun.com/2007-09-14/100763191.html）？
我比较赞同用房产来抵御高通胀，但有所不同的是，我认为首选应该是选择最小首付加最大限额、最长期限的房贷（房贷利率选择5年固定利率加浮动利率）的模式。当然，这么选择的前提条件是，你判断经济已经进入了一个通胀快速上升通道。一般来说，一个稳定的政权之下的高通胀周期不会超过三年，加上从高利率到低利率回调的时间，5年固定利率是个比较合适的选择，就算到5年之后高通胀没有结束，在经历了5年高通胀之后，已经还了5年的贷款，按照新的浮动利率重新计算每月还款额，相对于届时的收入来说，只能是小菜一碟了，而且就算高通胀周期没结束，离结束也肯定不远了——或者离动乱不远了。
★ [三盅]：基本赞同里卡的观点，几乎所有人都在质疑我说的一次性付款，其实不用质疑，在抵御通胀的过程中，组合手段是明确存在的，三盅文中列举了四类，但问题是并非所有人都有能力做这种组合，最现实的应该是文中提到的前两类，并且，三盅并不主张在防御阶段做过高风险的投资，尽管那样做得到高收益的可能性会很大（详见给小巴辣子的回复），那么每个人的现金资产是不同的，如果你只能投资房产，而在有能力一次性付款的情况下选择了负债（尽管傻瓜也懂得在通胀期间的低息负债是稳赚不赔的，但仅限于你一定需要负债的情况，否则，你一边占着便宜，一边在坐等手头闲置资金迅速贬值），此时你又没有更多更好的资金去向，那么那些余下的资金在你的手里同样是烫手的，实际造成的效果便是，你一方面在负债，而另一方面手头有等待贬值的货币，我们假设这部分资金被存在银行里，那么结果就会变得很糟糕，你实际上可以规避风险的资金只是买房产时的那部分首付，你的负债成本要超过你的存款利息所得。。。
★ [不跌一半不买房]：中国经济从来就不是正常的市场经济。2006年之前，房价涨了不止一倍，而当时中国是处于通货紧缩的状态。如果所有人都能在400万的时候抛房，那400万接盘的人如何看这个理论？如果大家都这样认可，那400万的时候是不是只能抛给外星人？所以，我认为现在就是400万的时候，通货膨胀带来的政策重击，第一个倒下的就是极为荒谬的高房价，是不是这样，我们拭目以待！过于抽象的理论俺不懂啊，只知道快速上涨就是加速赶顶，没有只涨不跌的市场，过于离谱的东西迟早要崩溃的。。。
★ [三盅]：你的思维局限与SOSO的相类似，通胀导致的货币贬值，很大程度上是不受供需关系的影响的，请参加我回复SOSO的帖子。。。这并不是什么抽象的理论，很简单的道理。。。
你的理解是正确的，“没有只涨不跌的市场”，但这是相对的，你实际上是忽略了货币的实际购买力，货币在不断贬值的过程中，实际购买力是在不断下降的，举例说明。。。
20年前，鸡蛋1毛钱一只，如果单从货币绝对量的角度来看的话，鸡蛋市场恰恰是一个只涨不跌的市场，这似乎没有什么悬念，除非改朝换代，我们基本上不必奢望未来鸡蛋的价格会跌破1毛大关，即使我们因为鸡蛋价格在20年间翻了那么多倍而决定不吃鸡蛋，那么鸡蛋的实际价值依然不会回到1毛，原因是通胀N回了，货币也贬值N轮了，我们的价值观在不断地向上调整，所有的商品几乎都是这样的，我们几乎找不出价格维持在20年前的商品存在了。。。
但这个问题如果从相对量的角度来看就十分容易理解，在不同时期，我们用衡量实物的货币价值的相对量来做对比，鸡蛋实际上是有涨有跌的，很少有人说得清楚按照目前的货币购买力水平与20年前来做对比是增强了还是减弱了。。。
我这篇短文所想告诉大家的一个精髓，并不是传递市场是怎样一个市场，价格应遵循怎样一个趋势等信息，而是想让大家在通胀面前，可以运用诸如房产、黄金等有效的工具，顺利度过通胀时期，使自己的财富不至于因通胀而缩水，就象我文中的举例一样。。。
这实际上完全是一个抵御通胀的策略问题，跟房价的涨跌没有直接关联，如果有人告诉你，以后的房价可以跌到98年以前，你千万不要相信，因为这种理想根本就是用静止的眼光来看问题，所不同的是，这部分人运用了一点点供求关系的原理，就如同有人相信鸡蛋会因为需求量减少而回到1毛/只的年代一样幼稚。。。
●《通胀下，我们的钱适合流向哪里》（http://blog.apat.com.cn/txt/shownews.asp?id=628）原文如下：
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作者：三盅（blog.apat.com.cn）
有不少朋友问我，中国假设全面进入恶性通胀，我该如何应对？这实际上是一个非常复杂的问题，恶性通胀的具体表现形式及给全社会所造成的伤害程度，每一次都有所不同，而这一次，则更是蕴涵着极其复杂的内外部原因，如果一定要三盅给一些建议，那么我希望暂且抛开复杂的经济因素分析，而去寻求一些简单易操作且具有共性的应对办法。。。
1、房产，购买房产是首选，其中，无贷款购置为首选中的首选;
事实上，房价的涨跌问题在恶性通胀到来之后已经不再遵循原来的价值体系了，我们只要了解这样一个事实即可，经过通胀的洗礼后，它依然可以恢复到原先的价值，而不会被通胀洗劫，这与黄金等工具类似，被用以抵御通胀之用，而工具本身仅仅是一个载体，它载着你原有的财富安然渡过了浩劫，这才是最重要的，通胀前你200万买房子，通胀后400万只能当200万来用，而房子值400万，你到时候卖了它得400万现金，你的购买力没有下降。。。
而从另一个极端的例子--存银行，可以很容易看出，通胀前后你的现金变化仅仅是增加了些利息，200万依然是200万，那时这200万只能当成100万元来用。。。
而房产之所以可以具有抵御通胀的作用，是因为它自身的影响力（对GDP的拉动与贡献），以及其受通胀影响而体现出来的价格敏感性，即便资金面匮乏，购买力普遍下降，成交量巨幅萎缩的情况，它依然可以保持高于其他产品涨幅的水平上行，此时你不可以说它的价格偏离了价值，因为通胀之下，全社会的价值体系全面崩溃，面临调整的需要，新的价值体系正在形成，比如以前2元一只玉米，以后将是4元。。。此时反过来用实物来衡量货币，货币显然已经贬值了。。。那么假如按照这种倍数关系来看那时的房价，原来200万的房子一定是超过400万价格的。。。
2、硬通货，其次是将本币变为硬通货，其中，又以购买黄金为首选，其次是购买欧元等外币;
3、古玩字画等收藏品，在通胀迹象微露之时，可以考虑购买古玩字画等收藏品，但由于难辩真伪，不是每个人都具备这一素质，风险是有的。
4、其他一些短期供给弹性较小的物品或权属，木材、农场（土地+农作物+生产资料）、矿业开采权。。。通常与一些不可再生的自然资源有关。。。
以上内容仅供参考！
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