长沙楼市一周动态实录：
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日期 |
星期 |
动态情况 |
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8.18 |
星期六 |
1.巧克力空间开盘（推出300多套房，均价4200，当日售罄）
2.蓝山苏迪亚诺报纸广告（推出洋房180套，当日销售近90％） |
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8.19 |
星期日 |
1.标志长沙商务中心报纸广告（8.19商铺开盘，300多个铺面一售而空） |
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8.20 |
星期一 |
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8.21 |
星期二 |
1．绿城青竹园软文广告（绿城别墅品质解说） |
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8.22 |
星期三 |
1．22日，由绿城·青竹园和清华大学联合举办的2007中华国学高峰论坛在普瑞温泉酒店开讲，近400名商界精英和绿城·青竹园的客户共聚一堂，聆听EMBA新加坡国立大学商学院EMBA教授莫少昆先生关于易经与领导智慧的主题演讲。
2.新大陆银座报纸广告（少量旺铺抢租抢售中）
3.建发房地产招聘广告（招聘财务、建筑、规划、工程人员，待开发项目有西山汇景，汇金国际，建发.美地）
4.博雅置业招聘广告（博雅浅水湾项目招策划、建筑、营销人员）
5.鹏基诺亚山林报纸广告（8.26荣誉开盘）
6.星蓝湾报纸广告（商铺广告）
7.青和君临国际报纸广告（首批房源将公开，VIP发卡中）
8.中新森林海整版广告（8.25开盘）
9.西城龙庭报纸广告（8.25奠基，售楼部开放） |
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8.23 |
星期四 |
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8.24 |
星期五 |
1. 保利阆峰云墅报纸广告（VIP吸筹）
2. 威尼斯城报纸广告
3. 恒盛世家报纸广告（9号楼VIP登记中，4号楼即将发售）
4. 绿城青竹园报纸广告
5. 东玺门报纸广告（产权车位发售中）
6. 鹏基诺亚山林报纸广告（8.26荣誉开盘）
7. 藏珑软文广告（新生态水居引领湖湘地产） |
长沙楼市一周动态统计表：
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动态关键词 |
楼盘个数 |
动态描述 |
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开盘 |
3 |
1. 本周开盘项目有3个，巧克力空间，蓝山苏迪亚诺，标志商务中心。开盘当日业已取得良好的销售成绩。 |
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亮相 |
1 |
1. 本周亮相的楼盘有1个，西城龙庭奠基兼售楼部开放。 |
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VIP吸筹 |
3 |
1. 本周VIP招募的项目有3个，青和君临国际，保利阆峰云墅，恒盛世家。 |
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推广 |
8 |
1. 本周进行报纸推广的楼盘有8个，绿城青竹园，新大陆银座，鹏基诺亚山林，藏珑，星蓝湾，中新森林海，威尼斯城，东玺门。 |
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招聘 |
2 |
1.本周招聘的企业有2家，建发房产和博雅置业。厦门建发房产在长沙开发项目有3个。 |
（因周四周五部分报纸缺失，故本周四，周五广告量比往常有所减少，若后续时间找到原始数据，再补齐）
2.长沙楼市一周商品房交易情况
2.1本周商品房批准预售情况
从批准预售情况来看，本周全市商品房合计批准预售51.66万平方米，共3753套，其中住宅29.80万平方米，共2717套，批准预售21个项目。分户型来看，户型面积在90m2（含）以下商品住宅批准预售4.92万平方米，共966套，户型面积在144m2（不含）以上商品住宅批准预售6.35万平方米，共341套。分区来看，本周天心区批准预售面积和套数均最大，合计21.37万平方米，1546套，其中住宅7.94万平方米，1091套，批准预售4个项目，分别为蓉苑二期、青和购物中心A、B栋、东港名苑、标志.长沙商务中心；岳麓区批准预售面积和套数均最小，合计3.48万平方米，248套，其中住宅3.33万平方米，241套，批准预售3个项目，分别为中天山语林居、咸嘉新村 .悦峰园、西子湖畔。
2.2本周商品住宅期房成交情况
据统计,本周全市商品住宅期房共成交30.35万平方米，较上周增加4.42万平方米，成交量为2794套，增加392套，成交均价为3693元/平方米。分区来看，本周除开福区成交量下降外，各区成交量均上升，但开福区成交量仍然最大，共成交676套，较上周减少49套，主要是如果•爱、顺天•黄金海岸、珠江花城首期等楼盘销售旺盛。芙蓉区成交量上升较快，但仍然位于末位，共成交377套，较上周增加126套，主要是芙蓉公寓、西街花园B区等项目成交量大。
从成交均价来看，开福区成交均价最高，均价为4104元/平方米，其成交金额前三位分别为绿城•青竹园，共成交7套，均价为10214元/平方米；藏珑湖上国际花园，共成交30套，均价为6780元/平方米；顺天•黄金海岸，共成交87套，均价为3858元/平方米。岳麓区成交均价最低，均价为3233元/平方米，其成交金额前三位分别为沁园春•御院，共成交317套，均价为3382元/平方米；麓谷•加州阳光，共成交39套，均价为3159元/平方米；玛依拉山庄，共成交31套，均价为3414元/平方米。
2.3本周二手房住宅成交情况
本周全市二手房住宅共成交3.64万平方米，较上周增加0.94万平方米，成交量为404套，增加69套，成交均价为2299元/平方米。分区来看，本周天心区成交量上升很快，位居本周首位，共成交131套，较上周增加52套，岳麓区成交量最小，共成交48套，增加10套。从成交均价来看，天心区成交均价最高，均价为2657元/平方米，岳麓区成交均价最低，均价为1919元/平方米。长沙一二手房联动比例为：1：0.1446。比上周上升1个百分点。
3.长沙楼市本周政策与行业解读
解读一：两限房能卖给谁？政府监管是关键
上周，建设部新闻发言人对国务院发布的《解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进行了解读。建设部发言人表示，不满足条件的住房困难群体，未来将通过“两限房”（限套型、限房价）的形式解决住房问题。值得注意的是，发言人此次透露的信息还首次明确，未来“两限房”将成为住房保障系统的重要补充。在部分大城市，中等收入人群已经被高房价逼在了门外，这是不能视而不见的现实。“两限”房的出现，从某种意义上讲，就是为了解决这一矛盾。当它成为中等收入者的“保障房”时，如何监管和分配，就是政府无法推卸的责任。
解读二:湖南提高第二套房贷首付，二次或多次购房提四成多次购房者和外地客户首付提至四成
湖南部分银行开始控制房贷规模，调整放贷增速的迹象初显。记者近日采访的多家当地银行均表示，已对多次购房者的贷款资格从严审查，少数银行开始要求二次或多次购房者提高首付比。记者从浦发银行长沙分行了解到，该行已针对外地客户及多次购房者加强资格审查，并要求二次或多次购房者提高首付至四成。但对于自住型购房行为，银行仍维持原来的首付比。建设银行湖南分行、光大银行长沙分行等也提高门槛限制投资型购房。建行湖南分行取消了购买第二套住房消费者的优惠利率，而对贷款购买别墅的，要求首付不低于４０％。此外，商业地产信贷首付更高。
解读三：长沙地王周边房价大涨 一个月内最高涨幅达800元
今年7月24日长沙新河三角洲经营性用地以92亿天价成交后，截至昨日不到一个月的时间，周边项目房价大涨，最高涨幅达800元。据了解，长沙地王附近有湘江北尚，君悦香邸等楼盘项目，目前价格纷纷上调，在7月初君悦香邸的价格是4000元，现在已经提到4600元。而附近另一个项目湘江北尚，其一期价格为3800元，二期即将开盘，开盘价没有确定，预计会在4600元-4800元之间。与一期相比，湘江北尚价格至少会涨800多元。象屿集团拓展总监谢涛认为，天价地王对当地房地产市场的影响已经慢慢显现。
解读四：省直公积金启动对冲还贷：余额不低于月还贷6倍
为减轻贷款职工的还贷压力，需要提取公积金偿还贷款的省直住房公积金贷款客户将有望通过公积金对冲的方式实现。省直单位住房公积金管理中心昨日出台对冲还贷业务暂行规定，并从今年9月1日起实施。住房公积金对冲还贷业务是指办理了住房公积金贷款的职工，在偿还贷款的过程中，使用借款人（对冲还贷人）及配偶（共同对冲还贷人）缴存的住房公积金来冲抵部分或全部月还款额的操作方式。
解读五：房产上市公司集体躁动，融资额已跃千亿大关（8.21）
随着金地集团再融资决议昨天的出炉，房地产上市公司今年以来的融资金额合计达到1149.45亿元。
房地产企业在融资问题上表现出来的“急吼吼”，是希望将自身从高负债中解放出来。记者从中国人民银行、国家统计局了解到，从2003年以来，我国房地产企业的平均负债率一直高于70%。
在高额负债中，55%以上是银行贷款。如此高比例的银行资金流入房地产企业，一度令管理层忧心忡忡。中国人民银行副行长吴晓灵明确指出，房地产是高收益、高风险行业。如此高的负债率，一旦出现市场风险，将使银行承担大量风险和不良资产。房地产企业以股本融资为主，能更好地解决风险与收益相匹配的问题，提高开发商的股本融资比例是大势所趋。房地产上市公司的竞相高价融资，很可能会让股市投资者承接这种由银行转移而来的风险。
解读六：房地产市场的“马太效应”：地价越拍越高，房子越涨越抢，越抢越涨。
现在，地价、房价疯涨的热潮已经从一线城市推进到二、三线城市，一线城市仍在涨，二线城市紧追不放，争创“地王”现象助推全国房价猛涨。争创“地王”使得土地价格严重背离市场。有一种解释是一些开发商通过大量储备土地来对抗调控。我倒认为，其实天价地的背后除了有地方政府经营城市的影子外，地方政府和地王之间的交易绝不仅仅于此。土地出让中“价高者得”的方式必须修正。
如今，房价成了各地城市身份和地位的重要参数。眼下，二线城市紧追一线城市，房价越高卖得越火，这样的楼市狂潮中，最赚的总是庄家，最赔的总是高价买房的老百姓，最苦的总是望楼兴叹的民众。
解读七：六部委会战“公屋”抑制楼市过热
建设部眼下正以实际行动“迎接”建国以来规格最高的“全国住宅工作会议”，即筹建住房保障司。以此为信号，一场包括建设部、央行、国土资源部、财政部、民政部、国税总局等参与的住房保障“会战”即将展开，建设部正在筹建住房保障司——建设部已经向中编办提交了相关人员编制的申请，目前看把握较大。“除了落实既有的经济适用房、廉租房之外，两限房恐怕要是这个司的另一个工作重点。
中特房地产解读观点：
观点一：两限房由于目前供应量少，而中等收入者的资格核实也没有一个明确的定位，所以两限房的分配目前一直无方案出台。两限房带有一定的国家保障性质，希望这种类别的产品能增加一定的供应量，缓解目前商品房市场的供需矛盾。
观点二：湖南提高二次置业者和外地购房客户的首付比例，旨在抑制一部分市场上的投资需求。对于自住型购房者，仍按照原来的首付比例。
观点三：新河三角洲地块7月24日以天价92亿成交后，刺激周边楼盘价格大上涨。一个月内涨幅达600-800元/平米。这种情况反应出楼市价格体系中水分和泡沫的成分居多，土地招牌挂的交易形式形成了高房价的幕后推手。
观点四：公积金贷款中心通过灵活调整贷款机制来缓解用户的贷款压力。
观点五：大型开发公司通过上市的手段实现融资，缓解开发流程中的资金压力。而且融资金额巨大，这说明在股民的心中，品牌地产凸显价值。金融风险也由于市场的热捧而同步增加。
观点六：专家的舆论导向，加上楼盘的自身炒作，马太效应的出现，证明购房者陷入畸形消费怪圈。在一片上涨和调控的呼声中，房价持续飙升。深受其害的是盲目跟风消费的民众。
观点七：建设部筹建新的部门——住房保障司，建立立体住房保障体系，低收入家庭的廉租房供应，经济适用房和中等收入者的双限房供应，高收入群体的市场商品房供应。
4.长沙市本周规划
规划一：武广新长沙站站房预计明年底建成
“根据施工组织安排，新长沙站范围2008年5月份必须完成线下工程，6月份开始铺设无碴轨道，以实现武广客运专线2009年年底建成、2010年正式开通运营的目标。”今日，武广铁路客运专线有限公司负责人介绍，新长沙站站房要求2008年年底建成，2009年开始设备安装及调试。此外，武广配套工程将全面启动，争取今年9月开工建设。
规划二：国际央区崛起长沙大东城 武广新城提升湖南魅力
一个依托武广客运专线，以武广长沙新站为中心的地标新城、国际央区即将在长沙崛起！武广长沙新站所处的位置是一个战略性的地理节点，黄花机场、京珠高速，以及规划中的长沙轻轨，都属于这一区域内。规划中的长沙轻轨将采用与武广长沙新站无缝对接的方式，下了火车便可乘坐地铁。长沙市委、市政府已规划将武广长沙新站周边的8平方公里区域，打造成一片具有地标性质的新城区。眼下长沙市政府已经对武广新城作出具体规划。规划中的武广新城北起劳动东路，南至湘府路，西抵京珠高速公路，东达浏阳河畔。其中，环绕武广客专长沙新站的主干道已规划4条，北侧为劳动东路，南侧为香樟东路，西侧为花猴路，东侧为湘府路(红旗路南延段)。
规划三：四横两纵一轴一环 构架长沙新站快速路网
武广长沙站规划区总体路网骨架为城东新区周边约100平方公里范围内，规划形成以现京珠高速公路、机场高速公路、长株高速公路、南绕城公路环绕的快速环，并与内部干道形成“三横五纵一环”的路网骨架。在车站周边核心地区内部道路规划为“四横两纵一轴一环”的方格网体系。“四横”即劳动东路、曲塘路、香樟路、湘府东路，“两纵”即新花侯路、红旗路，“一轴”即杜花路，“一环”即出入车站的专用高架快速环道。其中，京珠高速将实施改造，远期改造成城市快速路，劳动东路香樟路将下穿武广专线。
5．长沙市本周土地交易情况
5.1 本周土地挂牌一览表
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地块号 |
地 块 详 情 |
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［2007］挂067号 |
位置：岳麓区天马村；出让面积：29554.52（44.31亩）;规划用途：住宅；出让年限：70年；容积率：≤1.8；起始价：6574万元（148.36万/亩）；保证金：1400万元；竞价增价幅度：50万。 |
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［2007］挂042号继续挂牌 |
位置：捞刀河镇楚家湖；出让面积：53158.9㎡（79.7亩）；规划用途：住宅；出让年限：住宅70年；容积率：≤1.8；起始价：4448万元（55.81万/亩）；保证金：400万元；竞价增价幅度：50万。 |
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［2007］挂043号继续挂牌 |
位置：捞刀河镇楚家湖；出让面积：115427.48㎡（173.05亩）；规划用途：住宅；出让年限：住宅70年；容积率：≤1.8；起始价：9604万元（55.5万/亩）；保证金：900万元；竞价增价幅度：100万。 |
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［2007］挂063号 |
位置：芙蓉区东二环二段161号；出让面积：7917.16㎡（11.87亩）；规划用途：商业、住宅；出让年限：商业40年、住宅70年；容积率：＜5.8；起始价：3748万元（315.75万/亩）；保证金：800万元；竞价增价幅度：50万。 |
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［2007］挂062号 |
位置：岳麓区观沙岭村；出让面积：21815.22㎡（32.77亩）；规划用途：商业、住宅；出让年限：商业40年、住宅70年；容积率：＜5.0；起始价：4569万元（139.43万/亩）；保证金：900万元；竞价增价幅度：50万。 |
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［2007］挂032号 |
位置：天心区芙蓉中路三段142号；出让面积：出让：2782.00㎡，划拨:506.42㎡（办公）（4.93亩）；规划用途：商业、住宅、办公；出让年限：商业40年、住宅70年；容积率：＜6.5；起始价：1768万元（358.62万/亩）；保证金：300万元；竞价增价幅度：20万。 |
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［2007］挂061号 |
位置：开福区德雅路393号；出让面积：出让：2877.26㎡（4.31亩）；规划用途：商业、住宅；出让年限：商业40年、住宅70年；容积率：≤4.8；起始价：1070万元（248.26万/亩）；保证金：220万元；竞价增价幅度：20万。 |
本周土地市场有7块土地挂牌，岳麓区挂牌地价在130-150万/亩，天心区地价为358万/亩，芙蓉区315万/亩，雨花区新火车站周边地块价位为114万/亩，开福区捞刀河地块价位为55万/亩。土地市场暂无成交。
6．本周个案研究
☆长沙奥林匹克花园
基本信息：
位置：湘府路中段，韶高路与湘府路交汇处西北角
占地面积：516亩
总建面积：55万平方米
容积率：1.99
绿化率：50.5%
总户数：2810户
均价：5500元/平米
物业类型：小高层住宅
开发商：湖南湘天开发
销售代理：合富辉煌
物业管理：深圳中航
广告公司：天橙广告
项目总体规划：
1.项目住宅用地分为四个组团，每个板块分别有四大洲风情的主
题园林：欧陆风情——雅典组团，澳洲风情——悉尼组团，北
美风情——洛杉矶组团，中式风情——北京组团。以不同的经
典建筑、园林风情、文化内涵、成为风格鲜明的世界奥林匹克
文化荟萃之地。
2. 商业区预留地毗邻湘府路，布局由东到西分别为酒店预留地，运动广场和商业预留地，其中运动广场已经建成，酒店和商业配套暂时未启动。
3. 住宅板块其中雅典组团已经建成交房，目前再建的为北京组团，悉尼和洛杉机组团待建。
项目核心卖点：
1 品牌价值。开发商向中体委购买了“奥林匹克”品牌，将运动与产品相结合，打造出高品质运动生活。
2 地段好。项目位于省府板块，毗邻天心区政府，湘府路与韶高路的交汇位置，升值潜力巨大。
3 产品设计新颖。雅典组团1期在南城是首个带观光电梯和入户花园的产品，而现在推出的北京组团的户型设计更加大气，采用双入户门，入户花园和7.8米横厅的设计，在室内空间布局上更趋于合理，家务区域和生活区域区分明显。
营销进程与主题演绎：
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时间 |
工程进度 |
营销节点 |
营销主题 |
营销活动 |
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2005年初 |
启动 |
吸筹 |
新生活，运动家 |
成立奥龙健康会 |
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2005.11.12 |
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雅典1区开盘 |
新生活，运动家 |
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2005.12.25 |
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雅典2区蓄客 |
新生活，运动家 |
长沙奥林匹克花园“名流之夜”业主联谊私家音乐酒会在其营销中心激情上演。晚会上，著名艺术大师黄永玉一家也欣然出席。 |
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2006.3.18 |
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挑选出来的10名健康业主，组织赴天门山旅游 |
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2006.4.18 |
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雅典2区发卡 |
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2006.4.20-23 |
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在营销中心举办沙雕艺术展 |
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2006.6.9 |
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雅典2区选房 |
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世界杯揭幕仪式，加上唐朝乐队助阵，309套房全部选完 |
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2006.9.2 |
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售卖尊贵生活方式 |
举办了“梦牵南岭”特色自驾游活动。还为受灾学生捐赠书本衣物等公益爱心活动。 |
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2007.1.12 |
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北京组团认筹 |
大宅人家 |
北京公馆组团产品说明会在华天举行 |
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2007.1.27 |
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东院开盘 |
结束豪宅想像 |
当天推出的100多套豪宅一售而空 |
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2007.7.8 |
10F |
西院开盘 |
大宅人家 |
奥运典藏玉玺活动 |
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2007.7.27 |
交房 |
雅典二区交房 |
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户型点评：
右图为北京公馆组团两房109平米的户型
户型方正紧凑，双阳台设计，双入户通道
卫生间采光面宽，主卧室景观与入户花园一体化
下图为北京公馆组团三房149平米的户型 下图为北京公馆组团四房200平米的户型
双入户通道的设计，区域划分合理，独特家务流线 7.8M大横厅，空间大气，主卫生间双面采光
主卧室带阳台和更衣室，入户阳台景观效果更好 双入户通道，主卧室带阳台和更衣室入户阳台
项目总评：
长沙奥林匹克花园自2005年高调入市以来，直接拉升南城板块房价。55万方的规模分期开发，在价格上预留了足够的升值空间。奥林匹克的品牌支撑，中央政务区足够的升值潜力，出彩的规划和产品设计让长奥成为南城楼市的标杆。而系列活动推广的展开也一直维系着市场的关注和热捧。加上合适的产品结构配比，每次推出少量的房源形成僧多粥少的良好势头，所以价格从入市的3100元/平米拉升到目前的5500元/平米。目前周边道路通畅，公交线路较少，日常生活配套稍有欠缺，人气稍显冷清。
中特房地产顾问有限公司
营销客服部市场中心
2007年8月27日
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