房价问题的本质是什么？首先，就市场机制体现的价值观而言。主流经济学基本遵循市场原教旨主义，国内经济学家普遍从供求角度强调房价上涨是符合经济学规律的。但问题是，符合何种经济学规律呢？是那种赤裸裸的以力量决定的市场规律吗？在当前收入极端悬殊的情况下房价确实有不断上涨的需求基础，但问题是，这种上涨合理吗？主流经济学所依据的伦理实证主义强调存在就是合理，因为存在是物竞天择和优胜劣汰的结果；但问题是，存在的东西就一定合理吗？在自然界存在大量的病毒、蟑螂等，它们都是物竞天择之下的优秀者吗？在人类社会则存在大量的强盗、小偷以及其他违法犯罪者，这些存在也都是合理的吗？其实，恰当地应该说，存在必然有其存在的条件，但是存在却并不一定合理，不一定符合人类的美好理想；显然，为了使得存在的东西变得更合理，人类就必须采取特定的行动来改变其生存的条件：在自然界人类通过疫苗基本上控制了大多数的病菌，在社会中人类通过伦理培育和制度设立预防了大量的反道德和违法乱纪的人。

  其次，就市场机制对住房的扭曲而言。尽管主流经济学认为在市场机制的作用下，资源可以获得最有效的利用，这是科斯中性定理所表达的；但是，在人类社会中，每个人的效用本来就是不同的，出价高的人仅仅是那些具有高度需求的人，而不意味着它能够使同样的资源创造出最大的收益。其实，维塞尔很早就区分交换价值和使用价值：使用价值单纯地决定于效用，而交换价值还决定于购买力，是衡量效用和购买力的结合；并且指出，“在商业界里，只要社会的财物供应还掌握在那些想要从中牟利并为自己的服务取得报酬的企业家手里，成为最高原则的就是交换价值而不是效用”，因而“生产出来的不是那些可能有最大效用的东西，而是人们需要付出最高价钱的东西；财富上的差别愈大，生产上的矛盾也愈显著。它给浪荡公子和饕餮之徒提供奢侈品，而对贫苦不幸的人的需要却充耳不闻”。显然，不同的人占有那些有限的土地资源就会导向不同的用途：有的人盖经济适用房，有的人盖豪宅别墅；就国内目前情形而言，正是由于基于纯粹的市场供求理论，有些房地产大鳄就公开宣扬，只盖富人住的豪宅。

  再次，就房地产商品的性质而言。尽管住房因具有争夺性和排他性而往往被视为私人物品，从而经济学家大多强调应该由市场机制来调节；但实际上，这种商品并不是可以完全经由市场交易的，相反，它具有非常强的公共品特性。就像人的生存权等权利一样，获得住房本身也已经越来越成为人类的基本权利，因为要生存就必须有栖身之地；这个权利如果得不到基本的保障，那么就不仅影响个人生活，更会影响社会稳定，所以广州市市长张广宁就说“住房不仅是经济问题，更是一个政治问题”。也正因为如此，欧美各国以及各级政府都试图通过一系列公共政策来对住房进行干预，都将“保证每个家庭在自己财力范围内拥有一个体面的家”作为基本目标。

  又次，就住房供给的公共选择机制而言。作为公共品的住房首先是弱势者的需求，他们在出现需求之后就要推动制度性变迁；但是，由于他们是弱势者而不具有这种主导制度变迁的力量，因而制度变迁往往又是那些所谓的精英阶层来主动供给的。显然，精英阶层要替代那些真正的需求主体来进行制度供给，就必须对人们的需求有切实的认识；那么，如何认识大众的住房需要以及相应的住房制度呢？这有两个基本方面。一是对人之应得权利问题的认识，尽管自启蒙运动始西方社会就把财产权视为人类最基本的权利，保障私有财产也成为社会稳定和发展的基本要求，但随着社会的发展以及对人权认知的提高，免于匮乏和保障安全的自由却变得越来越重要：使所有社会成员都能够免受贫困所苦而享受合理的生活水准越来越成为现代社会所崇尚的价值。正因如此，尽管“私有财产神圣不可侵犯”曾经是维护人权的基本口号，但随着人们对人类基本权利认知的深入，对财产所征收的税率却在不断提高；显然，如按以前的眼光看，那些高额的所得税和遗赠税与(部分)没收委实相差不多。二是对社会制度形成机制的认识，一般来说，社会制度设立所依据的是正义原则，因为它要体现人类交往的合理化问题而不是强化社会达尔文主义结果。因此，尽管主流经济学往往基于供求博弈均衡来设定制度，从而体现为效益原则；但是，这种体现了强者利益的设计原则显然扭曲了社会制度设计的目的，因为社会制度的设立恰恰是要缓和基于力量博弈所造成的市场失灵问题以照顾弱者利益，是对人们应得权利的保护。

  (作者是中山大学岭南学院教授)