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08年两成开发商将被淘汰
发布日期：2008-1-7 信息来源：湖南房产热线 |
最近忽然觉得经纪公司的业务好做了很多，原本高高在上的开发商突然谦逊了许多，听取意见的时候态度诚恳了，审批广告预算的时候不再吝啬了。甚至于不断有新的开发商找上门寻求合作，在以往简直难以想象，不由感慨良多。
尤其是融资业务，因为我们同福建浙江民间资本有着密切关系的缘故（一直以来，为开发商提供融资服务也是我们主要业务之一），在银根紧缩以成定局的前提下，最近找我们的开发商多了许多。
虽然笔者早就在8月初就博客上警告业界，美国次贷危机很有可能会促使央行在年内提高首付（见笔者《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》），建议开发商加紧销售速度，别再捂盘惜售，可惜业界几乎没有人在意笔者的警告（任老大甚至还缀文信誓旦旦的宣称美国次贷危机对中国楼市没有影响）。此后笔者预测08年政府可能紧缩银根来防范金融风险，提醒开发商注意银根紧缩带来的运营风险（《房企资金链断裂风险将大规模蔓延》、《提高首付是对房地产行业的最后警告》）。不过笔者也没有料到央行的政策会如此立纲见影，银行资金一紧缩，最近浙江、福建民间拆解资金的利息立刻从原来的两分翻到四分，四分什么概念？就是一年将近50％的投资回报！而且几乎所有的资金，都是提供给开发商的过桥资金。更离谱的是，今天刚听说，厦门一个开发商为了缴纳土地出让金，竟然向我一个朋友以7分的利息拆解7000万资金，一年后还1.2亿！如果不是资金链已经到了即将断裂的边缘，哪个企业能够承受如此高昂的利息成本？联想起最近万科为了支付前段时间大量屯地的资金缺口，在深圳、广州成为降价的领军人物，而此后金地、保利也纷纷加入降价军团，下半年以来疯狂扩张的房地产企业正在为蛮进的战略决策失误付出惨痛代价！
如果说上市房地产公司能够通过股市融资将风险转嫁股民，大型国有开发商能够得到银行倾向性的资金支持，那些资本原始积累较少，盲目跟随那些上市房企屯房屯地的开发商，或许就将成为这一轮宏观调控的祭品！
正如笔者在8月13号写下的《继续鼓噪房价上涨就是犯罪》一文中所说：“再这么疯狂，楼市一定会有场灾难，不要以为政府真的管不了市场，只是政府还寄希望于在保持房地产健康、稳定发展的基础上控制房价，一旦政府认为无法兼顾，那么严厉的措施一定会到来——最迟不会超过08年底：不管是物业税、提高首付、二手房交易征收重税还是期房禁售，哪一个手段都可以给房地产以致命一击！”
8月2日笔者搜狐开博，8日8日新浪开博，第一篇文章就是《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》。8月9日，针对泛海国际、万科金阳等楼盘疯狂屯房提价行为，笔者呼吁《政府有必要严惩楼市“带头大哥"》（想不到楼市“带头大哥”短短数月，竟成为房地产最流行词汇），并提出警告，如果各个楼盘纷纷效仿，《半年内北京楼市拐点必现！》（8月10日）。
笔者《继续鼓噪房价上涨就是犯罪》一文不幸言中：“以行业的微薄力量对抗中央政府无疑螳臂当车，两者其利取其大，两者其害取其轻，不是不报，而是时候未到，该到壮士断腕的时候，政府是不会犹豫的。
“如果房价能够稳定的、合理的上涨，或者说国家的调控政策能够适度的控制一下房价涨幅，那是全行业之福，非要同政府对抗到底，最终将是一场灾难。”
可惜，可惜笔者的盛世危言，在当时歌舞升平的楼市中显得尤为刺耳，对于开发商而言，多半不中听，而且也没人愿意听。
正如笔者《房企资金链断裂风险将大规模蔓延》文中所说：“一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来一年内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。”
房地产业界人士请看这么一组数据：
“日本房地产泡沫破灭致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。据统计，在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。房地产价格暴跌还重创了日本金融业，成为日本经济衰退的罪魁祸首。”
还好，中央政府采取措施及时，在房地产泡沫还可以被市场消化的时候主动刺破（见《政府可能刺破房地产泡沫》一文），房地产带来的金融风险不会在中国发生。
然而，2008年，一场房地产行业洗牌风暴在所难免，中国的楼市不会崩盘，但中国的楼市拐点已经到来，中国的楼市在08年至少会有两成的开发商因为资金链断裂而被市场淘汰！
后记：
今年8月以来，笔者对楼市做过几个预言，一是8月2日缀文分析美国次贷危机对中国楼市影响时指出央行可能会对第二套住宅采取提高首付和利率的政策；二是8月中旬分析央行数据，推断银根紧缩将不可避免；三是指出宏观调控失效，国土部门应承担首责，清查屯地势在必行；四是针对上市公司频频天价拿地，指出上市房企借助股市转移风险，股价近期难免狂跌；五是预言08年2月份之前将出现全国性楼市拐点；六是今天说的08年两成开发商将被淘汰。笔者需要申明，笔者不是预言家，所以不会象谢国忠和易宪容那样唱衰一唱就是数年，笔者只是根据自己对市场的了解进行分析，并提出自己的观点，所有的观点均只是客观分析的结果，所言有理与否读者自行判断。
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