恒大上市功亏一篑

因为所领导的恒大地产集团（以下简称“恒大地产”）上市计划中止，许家印未能在3月28日这天上演首富神话。此前，这位房地产开发商身价估值在775亿港元以上，超过了现任首富杨惠妍。

3月20日晚7时，恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。按原计划，这一天本是恒大地产IPO结束招股、公布定价、最终上市的最后一程。

恒大地产在公告中称：“有鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。”

这是继昌盛中国后，2008年内地第二只地产股被迫推迟香港IPO计划。此前，SOHO中国董事长潘石屹将恒大地产上市看作是今年地产企业上市的风向标，认为它上市成功与否，对内地房地产公司能否继续在海外市场融到资金具有标志性意义。

如今，随着恒大地产上市搁浅，排在其身后等待今年上市的龙湖、星河湾、卓越、方圆等地产公司，其上市前景充满了强烈的悲观色彩。“恒大上市中止将对这些企业的上市之路产生影响。”中信证券地产研究部副总经理段海瑞对《第一财经周刊》说。

恒大地产上市筹备始于2006年底。当时美林、德意志银行、淡马锡三大国际战略投资者，筹集资金总额4亿美元援手恒大。3月13日，恒大地产正式启动了大规模的全球路演并公开招股，但由于市场反应欠佳， 3月18日，恒大地产被迫宣布将招股截止日期由原定的18 日中午延长至19日中午，并以招股价下限 3.5 港元定价，试图挽回投资者的信。

恒大此次上市招股总数为29.6亿股，集资总额约为103.6-165.8亿港元。“高低融资值之间差了62亿，说明恒大充分考虑到市场的接受能力，但是没想到市场如此不堪。”房地产研务机构高通智库总经理张宏说。

据悉，恒大地产在上市路演中，未获得机构投资者踊跃认购，但恒大地产依然没有放弃上市计划，并寄望以比较低廉的入场费吸引散户，不过此做法也未见效。

3月20日，香港恒生指数收盘跌758.72点，至21108.22点，跌幅3.5％。与大盘同时下跌的还有恒大此前高涨的上市热情，晚上7时，恒大不得不宣布中止上市计划。

为筹备上市，许家印从3月初就开始多次往返于广州与香港之间，面对此次上市延期，他说：“自恒大上市路演以来，尽管受全球性股市下跌影响，但仍有众多有远见的投资者对恒大地产表现出极大兴趣和认同。”

国泰君安地产港股分析师姚称，香港资本市场境况不好及广东地产行业进入调整期，是造成恒大地产上市延后的根本原因。他解释，香港资本市场主要为欧美资金在流动。目前美国受次级债、信贷危机影响，经济增速正在明显减慢。

此轮信贷危机的直接体现是全球IPO的减速。数据显示，2008年头两个月，全球共有61宗IPO搁置，92宗IPO共计筹资仅122亿美元，为2003年以来同期最低，香港今年仅3只新股挂牌。

而上市失利无疑将使恒大地产面临接踵而来的麻烦。恒大的财务状况显示，它非常需要现金用于扩张及偿还贷款，大量的土地储备已使恒大地产担负了巨额银行债务。截至 2007年9月底，恒大地产未偿还的银行借款近70亿元，负债比率46%。

因此在招股书中，恒大地产计划将募集资金中的 53.6% 用于支付未付的土地出让金以及拨付现行项目所需资金，由此可见恒大地产巨大的资金需求。

其实，在这次赴港上市的宣传过程中，恒大地产一个很重要的卖点就是其高达 4580 万平米的土地储备，这个数量仅次于碧桂园（2007.HK），是万科（000002.SZ）的两倍。为了准备上市，恒大地产在去年一年时间内将土地储备极度膨胀近 8倍。据统计，恒大地产共有78个发展项目，当中36个项目计划于今年推出。

但大量的土地储备并未能给上市成功增加砝码，反而使得其资金链极其紧张。国泰君安房地产行业分析员张宇预测，恒大地产将低价卖出土地储备，壮士断臂以求存。

在资金链紧张的情况下，恒大除了准备上市融资，还寄希望于通过加快项目的销售，来实现回款。

今年2月初，恒大地产宣布与国内房地产流通领域的合富辉煌、易居中国及世联地产合作，三者将分摊恒大地产旗下40个房地产项目的销售代理权，完成今年将近840万平米的销售任务，实现恒大地产2008年500亿销售额的目标，这赶上了万科2007 年的水平。虽然这些项目大多尚未完成前期土地的“三通一平”，但是它们所安排的销售冲刺月份依次为今年的5月、8月以及10月前后，紧凑的销售安排可见恒大的资金压力。

“恒大地产上市中止，说明如今地产企业仅有土地储备并不能受到资本市场的青睐，并不是土地储备越多的企业就越有投资价值。”段海瑞说。

(作者：王娜)